전셋집 구하는 실수요자는 ‘이 지표’ 확인하고 ‘여기’ 주목하세요!

5개 권역별(강남ㆍ강북ㆍ수도권ㆍ광역시ㆍ지방) 아파트 전세가격의 최고점 대비 회복률을 살펴봤습니다. 최고점은 2021~2022년 형성됐습니다. 회복률은 지방 93.8%>강남 87.9%>강북 87.7%>광역시 86.9%>수도권 85.7%입니다. 회복률이 높은 곳은 그만큼 전세 수요가 몰린다는 의미입니다.

그런데 지방도시의 전세가격 회복률이 절대적으로 높아 전국평균 88.2%를 크게 상회했습니다. 서울 강남권과 강북권은 87%대로 크게 차이가 나지 않는 모습입니다. 5개광역시가 87%에 근접했고, 수도권이 85%대로 권역별 회복률이 가장 저조한 모습입니다.

주택 수요가 뒷받침되는 서울ㆍ수도권보다 지방의 전세가격 회복률이 높은 이유를 찾기 위해 전세가율을 살펴봤습니다. 서울ㆍ수도권 전세가율이 2014년부터 급상승 후 2016~2017년 70~80%에 밀집됐다가 2018년부터 재차 하락하면서 최근까지 수위가 완전히 차별화됐습니다.

2014~2018년 서울ㆍ수도권 전세가율이 등락을 경험한 이유는 지방發 인구이동기에 서울ㆍ수도권으로 전세 입성이 활발했다가 전세 붐이 톤다운했기 때문이죠.

그 이후로는 자산보유가치를 중시하는 서울ㆍ수도권보다 공간 활용가치를 중시하는 지방의 전세수요가 활발했습니다. 전세수요가 타이트한 지방도시의 전세가율 수위가 높고, 전세가격 회복률도 견조(堅調)합니다.

서울에서 매매보다 전세를 선호하는 수요는 크게 내집마련의 지렛대로서 주거사다리 영역과 상급지 입성을 위한 직주근접 경험 영역으로 구분됩니다. 그만큼 매매전환 가능성이 높은 잠재수요로 볼 수 있죠. 최고점 대비 아파트 회복률에 대한 체크를 꾸준히 지속할 필요가 있습니다.

서울 평균 87.8%를 상회한 지역은 모두 13개구(區)입니다. 상위 Top 5는 강북권 4곳(종로ㆍ서대문ㆍ마포ㆍ중랑구), 강남권 1곳(영등포구)으로 투자가치 영역보다 사용가치 영역이 우수한 강북권 중심입니다.

회복률이 높은 지역은 업무지구 또는 전세공급이 적은 지역입니다. 향후 전세가격이 올라가면 가격부담을 체감한 실수요자는 장기적으로 전세에서 매매로 선회할 개연성이 있습니다.

경기도 북부(8개시), 남부(18개구)를 통합하여 최고점 대비 아파트 전세가격 회복률을 살펴봤습니다. 경기도 평균 85.0%를 상회한 지역은 모두 14개시(市)입니다. 상위 Top 5를 구성한 지역은 모두 남부지역(이천ㆍ평택ㆍ하남ㆍ성남ㆍ군포시)으로 경기평균 보다 회복률이 월등히 우수했습니다.

14위권까지 경기 평균을 상회하는 지역은 북부에서는 2곳(구리ㆍ파주시)뿐입니다. 구리시는 8호선 연장, 파주시는 GTX-A 등 교통호재 지역이죠.

남부 중 이천시는 경강ㆍ부발선 수혜, 평택시는 2기 GTX 연장발표, 하남시는 9호선 연장기본계획, 성남시는 준(準)강남권으로 GTX-A 개통, 군포시는 GTX-C 수혜 등 교통호재 지역 중심으로 회복 순위가 높았습니다.

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