지수로 보는 ‘전세가 집값을 밀어 올리는 지역’은 어디?

2026년 1월부터 6월까지 수도권 전세가격지수 변동률을 살펴보면 경기 광명시가 9.03%로 가장 많이 오른 것으로 나타났습니다. 이어 성남시 중원구 9.00%, 서울 강북구 8.93% 순입니다. 이 밖에도 도봉구·용인 수지구·성북구·노원구 모두 7% 이상 오른 것으로 조사됐습니다.

상위권은 서울 접근성이 좋은 경기 주요 도시와 서울 강북 지역으로 나뉩니다. 먼저 강북·도봉·성북·노원구는 중저가 아파트가 많아 실수요가 유입되는 지역이고요. 광명·성남 중원구·용인 수지구·안양 동안구·하남 등은 서울 출퇴근 수요와 지역 내 직주근접 수요가 동시에 뒷받침되는 곳이라는 공통점이 있습니다.

같은 기간 매매가격지수 변동률도 살펴봤습니다. 전세와 마찬가지로 경기 광명시가 11.33%로 가장 높았습니다. 이후 용인시 수지구 10.56%, 성남시 중원구 10.35%, 서울 동대문구 10.13%, 안양시 동안구 10.12% 등이 10% 이상 오른 것으로 나타났습니다. 강서구·성북구·하남시·관악구·서대문구도 상위권에 이름을 올렸습니다.

전세와 매매가격 상승률 상위 10개 지역을 비교하면 겹치는 곳이 눈에 띄는데요. 광명·성남 중원구·용인 수지구·성북구·안양 동안구·동대문구·하남 등 7곳이 포함됐습니다. 이들 지역에서는 전세 수요 증가가 이미 매매가격 상승으로 연결되고 있을 가능성이 큽니다.

실제로 최근 서울에서는 강서·구로·동대문·도봉구 등 15억 원 이하 아파트 비중이 비교적 높은 지역을 중심으로 매매가격 상승폭이 확대됐습니다. 대출을 활용할 수 있는 실수요자들이 상대적으로 진입 가능한 지역을 선택한 결과로 풀이됩니다.

아직 매매가격 상승세가 전세가격을 따라가지 못한 지역도 있습니다. 서울 자치구별 1~6월 변동률을 비교하면 도봉구 전세가격은 7.93% 올랐지만 매매가격은 3.59% 상승에 그쳤습니다.

강북구도 전세가격이 8.93% 상승한 반면 매매가격은 7.09% 올라 1.84%P의 차이를 보였습니다. 노원구는 전세가격은 7.17% 상승, 매매가격은 6.21% 상승했습니다.

노·도·강 지역은 전세가격 상승률이 높으면서 상대적으로 매매가격 상승폭은 작았는데요. 이런 지역의 전세보증금 부담 및 전세가격 상승이 계속될 경우, 매매가격과의 차이가 좁혀지면서 일부 세입자가 매수에 나설 가능성이 있어 보입니다.

이번엔 공인중개사분들이 체감하는 시장 분위기와 물량 부족을 지수로 살펴보겠습니다. 서울 전세수급지수는 2025년 1월 125.2에서 2026년 1월 163.7로 높아졌고, 올해 5월에는 182.7까지 상승했습니다. 6월 현재 소폭 하락한 182.5로 마감됐습니다. 전세수급지수는 100을 초과할수록 공급이 부족하다는 의미이며, 100 아래면 공급이 충분한 시장으로 봅니다.

서울의 전세 수요와 공급이 비슷하다는 응답 비율은 2025년 1월 47.2%에서 2026년 6월 13.9%까지 낮아졌습니다. 전세시장이 균형 상태라고 보는 중개업소는 크게 줄고, 공급 부족을 체감하는 비중이 늘어난 셈입니다.

향후 전셋값이 오를 것이라는 전망은 점차 강해지고 있습니다. 시장에서 체감하는 부동산 경기 흐름을 토대로 3개월 후 아파트 전세가격 동향을 조사하는 전세가격전망지수는 100을 초과하면 가격이 상승할 것을, 100 아래면 하락할 것이라고 해석할 수 있는데요.

2026년 6월 서울 전세가격전망지수는 139.5로, 2020년 11월 140.8 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다. 전세가격 상승이 단기간에 끝나기보다 당분간 이어질 것이라는 시장 인식이 반영된 결과입니다.

그럼 처음으로 돌아가 6월 마지막 주 주간 전세가격지수를 살펴볼까요? 1~6월 누적 상승률이 높았던 지역들이 6월에도 높은 수준을 유지하고 있었는데요. 광명시가 109.5로 가장 높았고, 서울 강북구 109.3, 성남시 중원구 109.2, 도봉구 108.5, 노원구 108.0, 용인 수지구 107.8, 성북구 107.4 순으로 높은 것으로 나타났습니다.

대부분 앞서 살펴본 월간 매매·전세가격지수에서 높은 상승률을 보인 곳이죠? 이미 전세와 매매가 함께 오른 광명·성남 중원구·용인 수지구·안양 동안구·하남·서울 성북·동대문구에 더해, 최근 상승률 상위권에 있는 노원·도봉·강북구도 다음 매매가격 상승 압력을 받을 후보로 꼽아볼 수 있겠습니다.

결국 전세난이 장기화할수록 시장의 관심은 고가 지역보다 실수요자가 실제로 진입할 수 있는 서울 외곽과 수도권 핵심 생활권으로 확산될 가능성이 크다고 판단됩니다.