서울 집값 미쳤다! 추세적 상승? 선행지표라는 거래량 살펴보니

바닥권에서 턴어라운드를 앞둔 아파트가격이나 거래량은 적지않은 변동성에 노출될 수 있습니다. 기저효과 또는 이벤트로 인해 월별 증감률의 부침이 발생될 수 있죠. 이 경우 분기별 평균시세를 통해 증감률을 살펴보면 월별 변화량의 통계적 속임수를 걸러낼 수 있습니다.

서울 아파트 매매가격의 2분기(4~6월 평균) 대비 3분기(7월~) 분기 증감률(QoQ %)은 0.6% 증가했습니다. 단기추세가 회복세에 들어섰음을 시사하죠. 중기추세를 알 수 있는 전년동기 대비 증감률(YoY %) 역시 0.3% 증가해 아파트 가격의 상향 기대가 늘어나고 있습니다.

앞서 시세는 2분기 대비 3분기 증감률을 살펴봤었죠. 가격에 대한 거래량 선행성을 확인하기 위해 거래량은 1분기 대비 2분기 증감률을 비교했습니다. 단기 추세를 알 수 있는 분기증감률은 16.5% 증가했습니다. 반면 중기 추세를 알 수 있는 전년동기 대비 증감률은 -7.4% 감소했습니다. 5분기 반등 후 숨 고르기 중입니다.

가격과 거래량 증감률을 동시에 보면 거래량이 증가한 2019년 하반기 이후 2020년부터 시세 반등이 이루어졌습니다. 2023년 하반기부터 거래량이 증가하자 가격도 2023년 말부터 회복세를 보인 바 있습니다. 거래량 회복이 명확해지면 시세 반등도 구체화됨을 알 수 있습니다.

거래량 회복을 기대하는 심리에는 기준금리 인하 임박과 공급부족 트렌드로 볼 때 지금 주택가격이 저렴하다는 시각이 기저에 있습니다. 물론 경기 불확실성과 수요한계로 인한 양극화 현상으로 차별화된 거래 흐름에 대비할 필요가 있겠습니다.

서울 강북권역 아파트 매매가격 증감률(2Q대비 3Q 변화)과 거래량 증감률(1Q대비 2Q 변화)을 매트릭스로 살펴보면 양호한 정(+)관계가 확인됩니다. 다만 현 데이터로 볼 때 마용성지역과 서대문구가 노도강지역보다 거래량이 탄력적이고, 가격 모멘텀도 좋습니다.

서울 강남권역 매매가격과 거래량을 살펴봤습니다. 대체로 거래량과 매매가격은 상관성이 높은 편이지만, 강북권역보다는 정(+)관계가 낮습니다. 영등포 등 인기지역의 거래 급증에 반해 범(汎)강남권으로 주목받는 동작구는 소극적 매매에도 불구하고, 시세반응이 뛰어났습니다.

현재까지 확인된 데이터로 볼 때 강남4구 지역이 금관구지역보다 거래량이 비교적 많고, 가격 모멘텀도 우월합니다. 특히 교육 인프라가 우수한 목동을 보유한 양천구는 특별한 대체지역이 없어 제한적인 거래량에도 불구하고, 매매가격이 안정적입니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!