요즘 뜨는 인기지역, 적어도 이것만은 알고 가자!

갭투자 진행과정입니다. ① 매매가격 저점에서 실수요자 매매심리 회복. ② 전세가율 낮은 지역의 전세수요 회복으로 전세가율 정상화. ③ 전세가 회복에 자극받아 매매가 꿈틀. ④ 매매가 상승 기대감이 확산되면서 갭투자율이 반등합니다. ⑤ 갭투자 활성화로 전세물건 소진되면서 ‘전세가 상승률’ > ‘매매가 상승률’ (전세가 상승이 매매가를 부추겨). ⑥ 전세가율 하향 횡보하나, 갭투자율이 2차 상승하면서 상승사이클 강화. 이때부터 과열국면이 나타납니다.

아실에서 발표하는 서울 강북권과 강남권의 갭투자율을 비교해 봤습니다. 서울은 지방에 비해 전반적으로 아파트가격 수위가 높기 때문에 갭투자율이 낮습니다. 서울은 갭투자를 하더라도 상당 수준의 자기자본이 필요하기 때문에 진입장벽이 존재한다고 볼 수 있습니다.

한편 강북권이 강남권보다 갭투자율이 낮습니다. 갭투자율이 증가하려면 아파트가격의 상승 기대감이 저변에 깔려야 하기 때문입니다. 그런데 2022~2021년 아파트 가격이 오르면서 갭투자율은 하락기조였으나, 2022년 강북권이 상대적인 가격메리트에 힘입어 강남권을 상회했습니다.

갭투자를 권장해서는 안됩니다. 다만 갭투자율을 통해 전문 주택투자가들의 관심지역이 어떻게 변화하고 있는지 참고할 필요는 있습니다. 강북권역 14개구의 인기지역 흐름은 2021년 전통적 선호지역→ 2022년 저평가 투자지역→ 2023년 실수요지역으로 변모해 갔습니다.

투자수요는 2021년 용산구, 성동구→ 2022년 성동구, 중구→ 2023년 중구, 도봉구로 집중됐습니다. 실거주수요는 2021년 광진구, 서대문구→ 2022년 성북구, 마포구→ 2023년 성북구, 노원구로 모였습니다. 성동구가 꾸준하게 인기순위를 유지했습니다.

강남권역 11개구 인기지역 변화를 살펴봤습니다. 2021년 강남3구 선호지역→ 2022년 집입장벽 적은 강남4구 저평가 투자지역→ 2023년 강남 및 준강남 실수요지역으로 변모해 갔습니다. 2023년 상위 Top5가 2021~2022년에도 평균을 상회했던 경우가 많았습니다.

투자수요는 2021년 서초구, 송파구→ 2022년 강동구, 영등포구→ 2023년 송파구, 강동구로 집중됐습니다. 실거주수요는 2021년 관악구, 동작구→ 2022년 송파구, 관악구→ 2023년 동작구, 강서구로 모였습니다. 송파구와 강동구가 3년 동안 인기순위를 유지했습니다.

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