경기침체 우려된다는데, 부동산의 미래는?

미 연준은 물가 안정을 위해 긴축정책을 지속 중입니다. 경제성장 둔화 시그널이 나오지 않는다면 지금과 같은 매파적 통화정책이 좀더 이어질 수 있습니다. 그렇다면 경기흐름은 어떻게 봐야 할까요? 경기예측에 활용되는 지표가 산업생산지수와 장단기 금리스프레드입니다.

산업생산지수는 GDP성장률을 갈음하는 월간 경제성장률입니다. 장단기 금리스프레드 역전, 즉 10년 장기국채보다 2년 단기국채 금리가 높아짐은 불황 신호로 보죠. 경기가 불안할 때 안전자산인 장기국채를 선호함에 따라 장기국채 가격은 오르고, 수익률(금리)은 떨어지기 때문입니다.

장단기 금리스프레드 역전 시 1년 내 혹은 수년 내 경기침체가 나타난 경우가 많았죠. 장기 경제성장에 영향을 받으면서 금리가 높은 장기물보다 정책금리에 영향을 받는 단기물 금리가 올라간다는 것은 그만큼 긴축정책 영향으로 경기둔화가 될 확률이 높아진다는 것입니다.

한편 경기시그널 외 투자타이밍 보조지표로 보는 것이 하이일드 스프레드입니다. 이른 바 고위험회사채시장에 대한 투자심리를 살펴보는 것인데요. 경험적으로 일드커브(수익률곡선)가 역전되면서 하이일드 스프레드가 평균선 5.5%를 크게 상회하면 투자타이밍이 안좋은 경우가 많았습니다.

한국의 장단기 금리스프레드를 살펴보겠습니다. 한국의 장단기 금리스프레드는 2년물의 시계열이 짧은 관계로 10년물과 3년물을 비교했습니다. 2008년 세계금융위기가 발생되기 1.5년 전부터 금리스프레드가 빠르게 하락한 경험이 있습니다.

한편 지난해 4분기부터 금리스프레드가 급락세를 보였고, 연이어 경기도 하향세입니다. 2008년과 비교했을 때 금리스프레드와 경제성장률 간 타임래그가 무척 짧아진 모습입니다. 최근 스프레드가 저점을 형성하는 분위기인데요. 경기흐름도 하락률이 줄어드는 상황입니다.

투자타이밍 보조지표인 한국의 하이일드 스프레드를 살펴봤습니다. 국고채 10년물과 BBB- 회사채 3년물을 비교했습니다. 일드커브(수익률곡선)가 0.1%로 역전에서 벗어났지만, 하이일드 스프레드는 6월기준 7.1%입니다. 지난 12월 7.6%보다 낮지만, 평균선 5.4%를 크게 상회했습니다.

코로나 팬데믹 이후 하이일드 스프레드는 상승 흐름이고, 최근에도 PF관련 리스크로 안정되지 않는 상황입니다. 미국 스프레드보다 수위가 높은 것으로 볼 때 채권시장에 위험요인이 반영되고 있는 것으로 보입니다. 부동산에서 적절한 레버리지 관리가 수반된 안전투자는 늘 필요합니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!