역시 강남불패? 바닥권에서 강남권이 집값 회복력이 빠른 이유

아파트 하락사이클의 저점(전월대비 기준: 2012년 9월, 2019년 4월) 부근에서는 기준금리 수위가 높았습니다. 전월대비 저점이 확인된 후 2~3분기 뒤 전년동기대비 저점도 확인됐고, 동 시점부터 매매심리가 빠르게 안정됐습니다.

2022년 들어 1997년 외환위기 수준의 하락사이클이 나타났는데요. 2023년 1월이 저점으로 추정됩니다. 여전히 전년동기대비 하락률은 가파르게 떨어지고 있는데요. 과거 경험적으로 보면 1~2분기 내 저점이 확인되다면 매매심리의 빠른 회복 기회가 될 것으로 보입니다.

서울에서 하락사이클 저점을 기준으로 1년 뒤 회복력을 살펴봤습니다. 2012년 9월 저점 시점에서 회복 1위는 강동구, 25위는 도봉구였습니다. 사이클 저점 이후에도 하락기조가 상당기간 이어져 내림추세를 나타냈지만, 상위지역과 하위지역의 편차는 컸습니다.

기준점(2012년 9월)을 중심으로 1년 전후의 시세 차이는 1.7p에서 3.7p로 확대됐습니다. 종전 강남3구 외에 강동구가 준강남권 가능성이 시작된 시기입니다. 기준점 이후 하락추세가 이어졌지만, 강동구는 하방경직성을 확보하는 모습입니다. 반면 도봉구의 하락추세는 계속됐습니다.

서울의 2019년 4월 저점 시점에서 회복 1위는 양천구, 25위는 도봉구였습니다. 하락사이클 기간이 상대적으로 짧았고, 기준금리 수위도 높지 않았기에 사이클 저점 이후에 시세는 곧바로 상승트렌드로 전환됐습니다. 추세 전환 후 상위지역과 하위지역의 편차가 빠르게 확대됐습니다.

기준점(2019년 4월)을 중심으로 1년 전후의 시세 차이는 -0.2p에서 8.3p로 확대됐습니다. 여전히 강북권보다 강남권의 관심이 높았고, 특히 교육 인프라로 주목받은 양천구가 시세를 주도했습니다. 반면 도봉구는 상승추세로 전환됐지만, 최하위였고, 양천구와 갭은 확대됐습니다.

서울의 2023년 1월 (추정) 저점에서 회복 1위는 송파구, 25위는 도봉구였습니다. 하락사이클 기간이 길었고, 기준금리 수위도 높았기에 사이클 저점 이후에도 시세는 하락추세입니다. 다만 사이클 저점 이후 송파구는 턴어라운드 양상이지만, 도봉구는 하향 추세가 지속 중입니다.

기준점(2023년 1월)을 중심으로 7개월 전후의 시세 차이는 -1.1p에서 6.5p로 확대됐습니다. 종전 강남3구에서 상대적으로 열위했던 송파구가 개발로 인한 도시확장 여지가 큰 젊은 도시로 부각되면서 액티브하게 시세 반등을 주도했습니다. 반면 도봉구는 소외 양상이 지속됐습니다.

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