차라리 한강 북쪽? 하지만 썩어도 준치라는데...

강남권역 아파트 평균지수와 금관구 아파트지수를 비교해 보았습니다. KB부동산에서도 아파트가격지수를 살펴볼 수 있습니다. 홈화면 하단 메뉴>데이터허브>KB통계보드>KB아파트 매매가격지수>상단 지역선택 필터(금천ㆍ관악ㆍ구로구 설정)>하단 가격지수와 변동률(%) 등을 검색합니다.

금관구 아파트지수는 2022년은 일년 내내 유사한 흐름이었지만, 2023년부터 차이가 나기 시작해 5월부터 낙폭과대가 심화됐고, 두 지역간 갭(Gap)이 확대됐습니다. 동 추세는 꾸준히 이어지다가 지난해 말 4.0p까지 벌어졌고, 올해 초까지도 동일 수위를 유지 중입니다.

‘금관구’는 강남의 ‘노도강’으로 불리는 중저가 아파트 밀집지역입니다. 직주근접이 가능한 중심부(종로ㆍ중구)나 한강벨트(마용성), 강남권 대비 외곽입니다. 도로구획이 복잡하고, 투자관심이 집중되는 2호선 환승 라인과의 접점이 제한적이며, 학군측면에서도 평범합니다.

한강 이남이지만 ‘강남3구’보다 ‘노도강’과 비교하는 경향이 있죠. 그러나 금천구에 가산디지털단지 등 업무지구가 있다는 점은 강점입니다. 교통도 크게 불편하지 않죠. 저렴한 구축아파트 포진 속에 갈아타기 수요가 늘 붐빕니다. 아파트 상승기(2020년 10월~2022년 10월) 시세상승률은 구로 22.3%, 관악 17.1%, 금천 17.0%로 강남권역 평균 18.8% 대비 크게 뒤떨어지지 않습니다.

강남구의 2020년 10월~2022년 10월, 상승기였던 2년 동안 상승률은 16.4%였습니다. 같은 기간 강남권역 평균 상승률 18.8%보다 낮지만, 강남권역에서 시세대표성을 지닌 지역임을 부인할 수 없죠. 강남구와 금관구 간 아파트가격을 비교해 보았습니다.

2023년 1분기까지 강남구 가격지수와 금관구 가격지수는 조정국면이 이어졌습니다. 그러나 강남구 가격지수가 2023년 5월을 저점으로 하방경직성이 나타난 반면, 금관구는 하향추세가 이어지고 있습니다. 2023년 2분기부터 강남구와 금관구간 갭이 확대되어 8.6p까지 벌어졌습니다.

금관구와 강남구의 1월 기준 전년동기 대비 증감률을 비교해 보았습니다. 강남권역 중에서 2022년 중반까지 가격측면에서 실수요자에게 강하게 어필했던 금관구는 가격조정기에 들어서면서 수요는 관망세인 반면, 매물부담에 노출되면서 하락폭이 더 커졌습니다.

1월 강남구가 0.1% 상승률을 보이는 등 반등세입니다. 반면 강남권역 평균하락률이 -2.7%였으나, 금관구는 여전히 하락률이 구로구 -7.2%>관악구 -6.8%>금천구 -5.1%에 달합니다. 절대하락률은 노도강(-8.6%, -9.3%, -7.5%)대비 적었습니다. 다만 강북권역 평균하락률 -6.4%와 강남권역 평균하락률 -2.7%를 고려할 때 금관구 하락률은 결코 적은 수준이 아닙니다. 언제쯤 기회가 될까요?

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