「토지거래허가제」 아파트 매입시 조심해야 할 3가지

서울 강남과 용산 등 토지거래허가구역에서 아파트를 살 때는 여러모로 조심할 게 많다. 무엇보다 허가권자인 구청이 서로 다른 기준을 적용하는 경우가 적지 않으므로 구청에 확인한 뒤 거래하는 것이 좋다. 토지거래허가구역에 위치한 아파트를 살 때 주의해야 할 사항 3가지를 다뤄본다.

첫째, 일단 오는 9월 30일까지 6개월간 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구에선 허가 대상은 아파트(대지면적 6㎡ 이상)로 한정된다.

허가구역이라도 다세대, 연립주택, 단독주택, 상가빌딩 등을 살 때는 제외된다. 토지거래허가제이지만 사실상 아파트거래 허가제인 셈이다. 관리처분계획인가를 받는 용산구 한남 3구역 등 아파트 입주권이나 분양권을 살 때도 허가 대상이다. 그러나 법원 경매나 신규 분양, 대가 없이 거래가 이뤄지는 무상 증여(부담부 증여는 허가 필요)는 허가를 받지 않아도 된다.

둘째, 토지거래허가구역에선 원칙적으로 실거주(2년) 목적의 무주택자만 아파트를 살 수 있다. 문제는 유주택자의 갈아타기다. 대부분 구청은 거래 허가신청일로부터 종전 집(주거용 오피스텔 포함)을 처분하지 않으면 불이익을 준다. 기존 주택 소유 여부는 등기부등본으로 판단한다.

상가주택을 자녀들이 상속 받아 공동소유 하더라도 종전 주택 지분은 처분해야 한다. 신규 매입한 아파트를 미이용하거나 방치할 때는 취득 가액의 10%이내의 이행강제금을 매년 내야 한다.

다만, 서초구에선 종전 주택을 매각하는 것 외에 임대를 놔도 된다. 기존 주택을 팔지 않고 임대할 때는 세부담이 늘어날 수 있다. 기존 주택보유자가 조정대상지역(강남 3구, 용산구)에서 새 아파트를 산 뒤 기존 주택을 팔지 않으면 취득세를 중과(8%)하기 때문이다. 영등포구는 좀 더 유연한 편이다. 허가 대상인 여의도동 아파트를 살 때는 종전 주택 매각과 임대, 중개 의뢰 등 3가지 계획서를 제출해도 된다.

셋째, 구청별로 기존 주택의 처분기한도 제각각이라는 점이다. 강남‧송파구와 양천구(목동 신시가지 아파트)는 1년이 적용된다. 서초‧영등포구, 성동구(성수동 전략정비구역)에선 6개월, 용산구는 4개월로 짧은 편이다.

토허제 아파트를 안전하게 거래하려면 기존 집을 팔고 매수하는 게 바람직하다. 토허제 지역이 아닌 곳에선 양도세나 취득세 중과를 당하지 않으려면 기존 1주택자의 경우 집을 사고 난 뒤 종전 집을 3년 이내 처분하면 된다.

하지만 토허제 지역에서 기존 주택의 매각 기한인 4개월 ~ 1년은 시간상으로 너무 촉박하다. 특히 거래회전율이 떨어지는 단독주택, 전원주택, 상가주택, 주거용 오피스텔 보유자는 ‘선매도 후매수 원칙’을 지키는 게 좋을 것 같다.

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