아파트 공시가격 대폭 하락, 시장 영향은?

올해 공동주택 공시가격이 역대 최대폭인 18.61% 하락했다. 이에 따라 보유세(재산세+종합부동산세) 부담은 지난해 보다 큰 폭으로 줄어들 전망이다.

향후 주택시장 흐름은 어떻게 될까? 일단 공시가격 하락으로 주택 보유비용이 감소하면서 시장 연착륙에 도움을 줄 것 같다. 세금부담 감소로 주택 보유자 및 다주택자들이 급하게 집을 매각하지 않아 급매물이 줄어들 가능성이 있다.

다만, 고금리에 하락 기대심리가 여전하여 집값 불안을 자극할 가능성은 높지 않을 것으로 예상된다. 또한, 투자심리가 위축되어 보유세 경감조치만으로 매수 심리가 급격히 상승되기는 어려울 것으로 전망된다. 주택가격이 소득이나 경기상황대비 높게 형성되어 있으며, 역전세난, 대·내외 경기침체, 글로벌 금융시장 불안 등의 영향으로 당분간 조정이 이어질 것으로 예상된다.

‘똘똘한 한 채’와 여러 주택 보유 현상이 병존할 가능성이 있다. 올해부터 종부세의 경우 공시가격에서 기본 공제를 차감 하는 기준이 6억원에서 9억원, 1주택 부부 공동명의도 12억원에서 18억원으로 상향됐다. 강남 등 고가주택 밀집지역에서는 부부공동 명의를 통한 ‘똘똘한 한 채’ 트렌드가 유지될 수 있다.

비강남 지역 2주택 보유자들은 종부세 부담 때문에 주택 수를 줄이는 경향은 많지 않을 것이다. 어지간한 집이라도 부부가 각각 보유하면 종부세(사람별 과세) 부담이 크지 않아서다. 일각에서는 보유세 경감으로 상급지 갈아타기가 쉬워졌다고 하지만, 기존 주택 매각 시 발생하는 양도세와 중개수수료, 취득세 및 대출 시 금리 부담으로 쉽지 않은 것으로 예상된다. 또한, 최종 종부세가 어느 정도 감소할 지는 일종의 할인율인 공정시장가액비율(2022년 60%)이 어떻게 조정 될 지가 변수로 적용할 것 같다.

국토교통부 의하면 올해 1월 전국 토지거래량(5만3047필지)은 관련 통계가 시작된 2006년 이후 최저치를 기록한 것으로 조사됨, 금리인상및 원자재 가격상승과 미분양 우려의 영향으로 개발 수요가 실종된 것이 원인으로 향후 주택공급에도 영향이 있을 것으로 전문가들은 분석함. 

국토교통부 2월 주택 통계에 따르면 전국의 미분양 주택은 총7만5438가구로 2012년 11월(7만6319가구) 이후 약 10년 만에 최다 규모로 확인됨. 특히, 준공 후 미분양이 전월대비 13.4% 증가하여, 전문가들은 당분간 미분양 리스크가 확산되어 주택공급이 감소 될 것으로 예상함.