역전세난으로 위험성 커진, ‘갭 투자’ 주의보!!

최근 10년간 주택시장에서 두드러진 투자 트렌드는 ‘갭 투자’였으나, 2020년 7월 시행된 임대차 3법 중 계약 갱신청구권 조항에 의해 ‘갭 투자’의 위험성이 증가되고 있다. 묵시적 갱신에만 적용되던 계약 중도 해지 권한이 계약 갱신 세입자까지 확대되어, 해지를 통보하면 3개월 뒤 효력이 발생한다. 결국, 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 중도 해지를 요청하면 집주인은 3개월 뒤 보증금을 반환해야 한다.

전세보증금은 집주인이 세입자에게 갚아야할 차입금, 부채다. 하지만 예상치 않은 채무상환 요구를 이행하기는 여의치 않다. 보증금을 상환하지 못하면 최악의 경우 세입자가 강제경매를 나설 수 있어서다.

집 담보로 대출을 받으려고 해도 세입자가 있으면 이마저도 쉽지않다. 은행에서 선 순위를 요구하기 때문이다. 돈 마련이 쉽지 않은 집주인은 고육지책으로 시세보다 더 싸게 전세를 놓거나 아예 급매로 팔아버리려는 것이다. 이는, 급 전세와 급 매물이 동시에 나오는 구조가 된다. 갭 투자는 전세와 매매 모두 가격하락을 부르는 뇌관이 되는 셈이다. 계약갱신청구권을 조항을 수정하지 않는 한, 앞으로도 갭 투자에 따른 시장 불안은 커질 수 밖에 없을 것이다.

갭 투자는 위기에 취약한 고위험 투자방식이다. 남의 돈으로 투자하는 갭 투자가 위기에 얼마나 위험한지 경각심을 가지는 게 필요할 것 같다. 그것은 바람 부는 날 계곡에서 외줄 타기처럼 조마조마한 것이다. 더욱이 갭 투자는 자신이 불행해지면 세입자도 불행해진다. 갭 투자의 이익은 집주인이 독차지하지만, 손실은 임차인과 분담하는 방식의 투자이다.

세입자는 위기에는 집주인과 강요된 공동운명체가 된다. 한때 갭 투자의 성지가 급락의 진원지가 되었다. 갭 투자가 몰린 지역일 수록 아파트 가격 내림세가 극심했다는 것이다. 그 만큼 부동산 시장의 위험성도 커지는 셈이다.

국토교통부 ‘4월 주택통계’에 따르면, 전국 미분양 주택은 7만1365가구로 전월대비 1.0% 감소한 것으로 조사됨. 분양시장 침체로 분양물량 자체가 줄어든 영향이 크고 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 0.8% 증가하여, 미분양 우려가 해소된 상황은 아닌 것으로 조사됨.

서울시는 이달 22일 기한이 만료되는 국제교류복합 지구부지 인근 4개 동(강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동)의 토지거래허가구역을 내년까지 연장하여 재지정함. 토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 주택, 상가, 토지 등을 거래할 때 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야함.