아파트값 바닥과 상투 지표, 다음에도 통할까?

아파트값의 바닥과 상투는 언제일까?
지난해 ‘외지인 거래 비중’에서 유의미한 결과가 나왔다. 서울 밖 외지인들의 서울 아파트 매입 비중이 지난해 12월에 36%로 역대 최고치를 기록했다. 지난해 12월은 실거래가 기준 아파트값이 바닥 시점이었다.

2006년 1월부터 지금까지 서울 아파트의 외지인 거래비중 평균은 약 18.7% 수준이다. 외지인 거래비중이 급격히 증가될 때 아파트 값은 바닥에서 변곡점일 가능성이 있다.

반대로 아파트값 상투(꼭지)는 어떻게 찾을까?
지나고 보니 단기유동자금 비율이 지나치게 높을 때 아파트 값은 상투였다. 즉 M1(협의통화)/M2(광의통화)비율이 2021년 9월 37.8%로 1986년 1월 이후 최고치였다. 서울을 비롯한 전국 아파트 실 거래가 정점은 단기유동자금 비율 정점보다 한 달 늦은 2021년 10월에 나타났다.

단기 유동 자금 비율의 역대평균은 28.9%로 현재(2023년 5월)는 31.0%다. 현금과 요구불 예금 같은 협의통화는 당장 쓸 수 있는 ‘돈’이다. 이 돈이 많다는 것은 집을 사기 위해 수시 입출 예금 등에 넣어두고 있다는 뜻이다. 그 만큼 ‘묻지마 매수세’까지 몰릴 수 있을 정도로 분위기가 최고조에 달했다는 것이므로 집값 역시 고점일 가능성이 높다는 것을 시사한다.

코스피지수가 역대 최고치인 3300을 찍을 때가2021년 6월이다. 코스피지수는 아파트 실 거래가고점보다 4개월 먼저 고점을 찍었다. 역시부동산보다는 주식이 먼저 움직인다는 속설이 증명 된 셈이다.

외지인 거래 비중과 단기유동자금 비율 지표는 모든시점에서 맞는 ‘만능 지표’가 아니라는 점은 염두에두어야 한다. 이번에는 적중했지만 다음에는 안 맞을수 있다. 시장을 볼 때 참고 지표로 활용하면 좋을것이다.

상업용 부동산 정보업체 결과에 따르면, 올해 상반기수도권 물류센터 3.3㎡당 평균 매매가격이 지난해 하반기 대비 약 23% 하락한 것으로 조사되었음. 전문가들은 경기 둔화 및 공급물량 증가의 영향으로 분석하고 있으며, 수급 불안정 심화로 공실률 증가 가능성이 있음을 전망.

서울시 부동산정보광장에 따르면 지난 6월 서울 주택매매(아파트, 다세대·연립,단독·다가구)거래량이 전년동월 대비 1000건 가량 증가한 가운데 아파트 비중은약 3배 증가하였으나 아파트 외 주택은 절반이상 하락하여 수요층의 ‘아파트 쏠림’이 확대되고 있는 것으로 조사됨.