2024년은 오피스텔 투자 적기일까

국토교통부 실거래가시스템에 따르면, 2023년 서울 오피스텔 매매 건수는 8,676건으로 2022년 1만5,321건 대비43.3% 감소한 것으로 나타났다. 아파트 시장이 좋지 않은 상황에서 높은 취득세율, 대출 규제, 세금 계산 시 주택 수 포함 등으로 오피스텔 인기가 떨어진 것이다. 오피스텔 거래가 주춤하고 매매가격은 하향되었지만, 월세는 계속 올라 임대수익률은 상대적으로 크게 상승했다. 서울의 유망 입지도 연 임대수익률이 6%에 달할 정도로 매력적으로 바뀐 것이다. 오피스텔 입주 물량이 감소하고 1·10대책으로 오피스텔에 대한 규제가 완화하면서 오피스텔의 투자성이 좋아질 것으로 예상한다.

오피스텔은 수익형 부동산 중 투자 금액이 가장 적게 들어가는 상품이다. 서울에서 전용 23㎡ 이하 원룸형 오피스텔의 경우 투자 금액은 1억3,000만~3억3,000만원이다. 강남 3구를 제외하면 2억원 이하가 대부분이다. 월세 수익률은 연간 5~6%가 가능하다. 가령 1억6,000만원에 마포에 소재하는 오피스텔을 매입한다면 보증금 1,000만원에 월세를 75만원까지 받을 수 있고, 연간 수익률은 6%에 달한다.

오피스텔은 공실 걱정을 할 필요가 없다. 1~2인 가구의 증가로 수요는 많다. 우리나라 1인 가구는 2020년 기준 648만 가구이고, 2인 가구도 580만 가구에 달한다.2050년이면 우리나라의 1~2인 가구 비율은 76.8%에 이를 것으로 전망된다.

투룸형이나 쓰리룸형 오피스텔도 많이 공급되는데, 투룸형은 전용 60㎡ 내외, 쓰리룸형은 전용 75~85㎡에 많이 공급된다. 투룸과 쓰리룸은 2인 가구나 3~4인 가구가 살기에 적당하다. 따라서, 투룸과 쓰리룸은 소형 아파트 대체 상품으로 인기가 높다. 인근에 24평형(전용 79㎡) 이하 아파트가 없다면 방 2~3개 오피스텔 수요가 많아지는 것은 당연하다.

따라서, 아파트 시장이 좋아지면 방 2~3개 오피스텔은 가격이 함께 상승한다. 부동산 114에 따르면, 올해 전국 오피스텔 입주 물량은 1만6,848실이고, 2025년 입주 물량은 9,569실로 2024년의 56.8%에 불과할 전망이다.

오피스텔 투자를 꺼리는 가장 큰 이유는 오피스텔이 주택 수에 포함되어 2주택자가 되기 때문이다. 즉, 내가 가지고 있는 집에 대해 1주택 양도세 비과세 혜택을 받지 못한다. 이는 구더기 무서워도 장을 담가야 하는 것과 같은 상황이다. 노후 준비는 선택이 아니라 필수다. 60세에 은퇴한다고 하면 90세까지 살아야 하는데 30년 동안 별도의 현금흐름이 필요하다.

내가 살고 있는 집을 굳이 팔아야 한다고 하면 팔기 전까지 오피스텔 구입에 따른 현금흐름을 향유하고, 양도차익이 적은 오피스텔을 먼저 판 후 내가 거주하는 주택을 팔면 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다. 또는 오피스텔을 분가한 자녀에게 증여한 후 1가구 1주택을 만드는 방법도 있다.

이것도 싫다면 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하는 방법이다. 1주택자가 거주 주택을 2년 이상 보유, 거주한 경우 등록임대주택은 없는 것으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 개인적으로는 10년간 의무임대해야 하고, 연간 5% 이하로 전월세를 인상해야 하며, 10년 의무기간 동안 매각하는 것이 어려워 등록임대사업을 비추천한다. 

또 보증보험에 가입해야 하며, 계약 때마다 구청에 임대차 신고를 해야 하는 번거로움이 있다. 물론 의무기간이더라도 주택임대사업자에게 매각은 가능하다. 만일 오피스텔 구입에 따라 종합부동산세를 부담해야 한다면 주택임대사업자 등록을 고려해볼 수 있겠다.

지금 살고 있는 집을 매도할 계획이 없다면, 오피스텔을 구입해 장기적으로 현금흐름을 창출하는 것은 좋다. 임대수익을 중시한다면 원룸형을, 임대수익이 조금 적더라도 자본차익까지 고려한다면 투룸이나 쓰리룸이 좋다.

1·10대책으로 오피스텔도 발코니 설치가 가능해진다. 그리고 2024년 1월~2025년 12월에 준공한 소형 오피스텔(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)은 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택 수에서 제외해준다.

다만, 1세대 1주택자가 추가 구입 시, 1세대 1주택 특례(양도세, 종부세)는 적용하지 않는다. 올해와 내년에 준공되는 오피스텔 중 가격 경쟁력이 있는 곳이라면 투자해도 좋을 것 같다.

1·10대책에서 아쉬운 점은 기존 오피스텔은 세금 계산 시 주택 수에서 제외되지 않는다는 점이다. 이 부분도 시간이 지나면 주택 수에서 제외할 가능성은 있다. 오피스텔은 바쁜 직장인이나 대학생이 거주하는 경우가 많으므로 반드시 역세권에 있어야 하고, 도보 3분 이내가 좋다. 사무실이 많은 강남, 마포, 여의도, 시청, 마곡, 판교, 가산디지털단지 등과 대학가 주변인 신촌, 회기, 신림이 유망하다.

올 하반기 금리 인하, 경제 회복, 주택 수 제외가 시행되면 오피스텔에 대한 수요가 증가할 가능성이 높다.