2025년 수익형부동산 시장 전망과 투자전략

작년 수익형부동산 시장은 전반적으로 침체된 가운데 소형아파트와 오피스텔 등 주거용 수익형부동산은 회복한 것으로 정리할 수 있다. 전통적 수익형부동산인 상가와 지식산업센터는 가장 힘든 한 해를 보냈다.

경기침체에 따라 일자리를 잃거나 신규 취업이 어렵고, 대출이자 증가 등에 따른 소비 여력이 약해지면서 상가를 이용하는 사람이 급격히 줄었다. 직장인과 자영업자의 지갑이 얇아지면서 저녁 모임도 감소했고, 한다고 하더라도 2차까지 가는 경우는 많지 않았다. 이런 상황이 상가 시장에 고스란히 반영된 것이다.

반면 주거용 수익형부동산인 소형아파트와 오피스텔은 큰 타격을 받지 않고 오히려 가격이 상승했다. 경기침체의 직격탄을 맞은 상가나 지식산업센터와 달리 주거용 부동산은 거주해야 하는 필수재이기 때문이다.

특히 1~2인 가구 증가로 수요는 풍부해 월세가 상승하고 있다. 빌라의 전세사기 여파로 전세보다는 월세 선호 현상이 높아진 점도 월세 수익률이 오른 배경이다.

서울의 대학가는 전용 20㎡ 내외 원룸 월세가 최소 60만~70만원이다. 원룸형 오피스텔도 신규 오피스텔 공급이 감소한 가운데 1인 가구의 수요가 많아 공실이 없고 월세가 상승했다.

일례로 구파발역 초역세권 웅신미켈란의 아침 오피스텔은 매매가격 1억2,000만원에 보증금 1,000만원, 월세 60만원을 받을 수 있어 연간 임대수익률이 6.5%에 달한다. 반면 매매가격은 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 취득세와 종합부동산세, 양도세 중과 문제가 있을 수 있어 약보합을 보인다.

자산가가 선호하는 건물 시장도 2023년에 비해 거래량이 증가했지만, 매매가격은 2023년 수준과 비슷하다. 주로 사옥을 찾는 법인 위주의 계약이 늘어났고, 개인 투자자는 3% 이상 수익률이 나오는 수익형부동산 위주로 매매계약이 체결되었다. 여전히 건물을 보유한 건물주는 시장 적정 가격보다 10~20% 높은 금액으로 매각하려고 해 실거래는 이뤄지지 않고 있다.

2025년 수익형부동산 시장 전망은 금리 인하와 경기 회복 여부에 달렸다. 수익형부동산은 은행의 정기예금보다 2% 정도 높은 월세를 받으려고 투자하는 상품이다. 물론 건물이나 아파트는 정기예금 금리보다 낮을 때도 있지만, 자본차익을 기대하고 매입하는 수익형부동산이다.

현재 기준금리는 3%이고, 대출금리는 4~5%이다. 올해 기준금리는 2회 정도에 0.5%p 낮출 것으로 예상한다. 기준금리가 내려가면 대출금리도 떨어져 수익형부동산의 임대수익률이 높아진다. 또 상가 임차인도 대출이자 부담이 낮아져 창업에 대한 니즈가 증가한다.

즉, 금리 인하는 수익형부동산의 결정적 변수다. 금리가 인하되면 기업도 자금 압박에서 벗어나 경제가 좋아질 수 있다. 물론 환율 상승, 국내 정치 리스크, 미국 보호무역, 러시아-우크라이나 전쟁 등 세계 경제 변수도 있지만, 금리 인하는 수익형부동산이 좋아지는 충분조건이 될 수 있다.

다만, 금리가 인하되더라도 경제가 눈에 띄게 바로 좋아지는 것은 아니기 때문에 실질적 회복은 올해 4사분기나 2026년에 이뤄질 것으로 보인다.

2025년 수익형부동산은 상품별 차별화가 예상되는데 작년에 이어 경기침체의 영향을 덜 받는 주거용 수익형부동산은 여전히 좋은 흐름을 보일 것으로 전망된다. 우리나라 가계부채가 높은 상황이라 대출 규제 흐름은 지속될 것으로 보여, 반전세나 월세 비중은 높아지고 월세도 상승할 것으로 예상된다.

지하철 역세권의 전용 60㎡ 이하 소형아파트(방 2~3개인 오피스텔 포함)는 2%대 임대수익률이 가능하고, 시간이 흐르면서 매각 차익 기대감도 높기 때문에 생업에서 근로소득이나 사업소득이 있다면 매입해도 좋다.

높은 임대수익률로 노후 준비를 희망한다면 원룸형 오피스텔을 추천한다. 업무밀집지역이나 대학가가 추천 영순위 지역이다. 반드시 지하철 도보 5분 이내 역세권이어야 한다. 재개발 초기 단계의 10년 이내 빌라를 매입해 월세로 임대하는 것도 좋은 전략이다. 월세를 받다가 10~15년이 지난 후 아파트 입주권을 받을 수 있기 때문이다.

수익형부동산의 대표 상품인 상가와 지식산업센터는 금리가 인하하고 경기가 회복되면 시장이 좋아질 여지가 있지만, 사정이 있어 급하게 나온 급매물 중심의 선별적 투자를 추천한다.

자산가가 매입하는 꼬마빌딩은 금리 인하로 대출이자 부담은 줄겠지만, 기본적으로 건물주가 내놓은 가격이 시장에서 소화할 수 있는 금액보다 높다 보니 거래량 자체는 작년과 비슷할 전망이다. 서울에서 꼬마빌딩 연간 임대수익률은 2~3%에 불과해, 정기예금 금리보다 낮은 수준이다.

지가 상승, 상권 확장에 따른 매각 차익에 대한 기대감이 있어 여전히 좋은 투자처지만 주변 거래 사례와 임대 시세를 꼼꼼하게 분석한 후 매입한다.

한편, 임차인을 들이지 않고, 직접 운영하는 상품인 고시원이나 게스트하우스 등은 임차인에게 임대하는 수익형부동산보다 높은 수익률을 자랑하고 전망도 나쁘지 않다. 다만 이것은 일종의 사업 마인드가 필요하니 본인의 성향과 맞는지와 직접 운영 시 유의할 사항 등을 잘 확인한 후 투자에 나선다.