불황기, 상가임대관리전략

2023년 들어서며 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 도입으로 주택 거래량이 늘어나고, 가격도 지난 1~2월 대비 상승한 금액으로 거래되는 경우가 나오고 있다. 하지만 여전히 높은 대출금리와 불확실한 국내외 경제 여건 등으로 주택 가격은 지속적으로 하락하고 있다.

한편 대출금리에 민감한 상가, 오피스 등 상업용 부동산 시장도 여전히 침체를 면치 못하는 상태다. 팬데믹 기간 저금리에 힘입어 2019~2021년 꼬마빌딩 열풍이 불었지만, 2022년 하반기부터는 거래량이 급감했다.

대출금리가 4~5%대인 반면 임대수익률은 2% 내외이기 때문이다. 상가와 오피스 임차인도 높은 물가와 경기 침체 영향으로 영업이 어려워지며 재계약할지, 아니면 사업을 접을지 고민하는 경우가 증가하고 있다. 

임차인이 나가면 임대인 입장에서는 새로운 임차인을 구해야 하는데, 자칫 공실 기간이 길어질 경우 대출이자 부담으로 생활에 어려움을 겪을 수 있다. 공실 없이 안정적인 임대료를 받아야 상가의 자산 가치는 상승하게 된다.

서울에 구분 오피스를 소유한 임대사업자 K 씨는 세입자의 재계약 만기에 맞춰 임대료를 시세대로 올린 사례다. 서울 마곡지구에 3개 호실을 분양받은 K 씨는 사무실로 임대해 2022년 기준 180만원의 월세를 받고 있었다. 2018년 입주 시점에는 물량이 많아 높은 임대료를 받을 수 없었고, 재계약 시점에는 상가임대차보호법으로 연간 5% 이하로만 임대료를 인상할 수 있었기 때문이다.

입주 후 4년이 지나 마곡지구가 활성화하면서 임대료가 크게 상승함을 알게 된 K 씨는 작년 말 세입자에게 “임대료는 낮고 대출이자는 너무 높아 생활이 어렵다”며 시세대로 월세를 올려달라고 간곡하게 부탁했다. 다행히 호실별 임차인들이 협조해 270만원으로 인상하게 되었다.

임차인들도 4년 동안 저렴하게 있었다는 것을 알기에 올려준 것이다. 사실 이 사례는 아주 드문 경우다. 임차인은 상가임대차보호법 조항을 내세우며 연 5% 넘게 올려주지 않는 경우가 많다. 이번 임대료 인상으로 분양가 대비 수익률은 4.9%에 달해 성공적인 투자라고 할 수 있다. 

반면 경기도 하남시에 1층 상가를 가지고 있는 임대사업자 L 씨는 재계약에 어려움을 겪은 사례다. 재계약 만기가 돌아오자 만기 3개월 전에 임차인에게 재계약할지 문의했다. 세입자는 공인중개사인데 2022년에 거래가 극도로 위축되어 재계약할지 고민하고 있다는 답변을 받았다.

코로나 시국에 임대료를 깎아준 적이 있어 월세를 인상하려던 L 씨는 임차인이 나갈 수도 있다는 말에 가슴이 철렁 내려앉았다. 그 공인중개사는 4년간 영업을 계속한 상황으로 재계약 하지 않을 가능성은 낮았다. 시설비로 2,000만원 정도 들어갔고, 다른 세입자에게 넘길 경우 권리금을 2,000만~3,000만원 받을 수 있기 때문이다.

또 만기 시 재계약 하지 않고 나간다면 시설물 원상 복구 비용도 발생한다. 그럼에도 임차인은 월세를 인상하면 재계약하지 않겠다고 으름장을 놓았고, 임대인은 고민 끝에 월세를 또다시 낮추어 1년간 재연장했다. 

이처럼 상가나 오피스를 재계약할 때는 임대인과 임차인의 치열한 기싸움이 벌어진다. 꼼꼼한 임대 전략이 필요한 이유다.

신규로 상가를 분양받아 임대할 때는 고려할 사항들이 있다. 다행히 경기가 좋고, 상가 입지가 월등해 임차인들이 서로 들어오고 싶어 하는 상가라면 공실을 걱정할 필요는 없다. 문제는 그렇지 않은 경우다.

지금처럼 경기가 좋지 않을 때는 높은 월세를 고수하기보다는 시장에서 형성되는 적정한 월세로 하루라도 빨리 임차인을 찾는 것이 좋다. 상가 시장이 좋지 않을 때는 다양한 임대 전략이 필요하다.

우선, 렌트프리(Rent-Free, 임대료 무료)를 2~3개월 주는 방법이다. 보통 임차인이 임대 계약을 맺으면 업종에 따라 인테리어 공사를 보름에서 길면 2개월을 진행한다. 그리고 입주하고 나서 초기 2개월가량은 가게 홍보가 안 되어 매출이 낮을 수밖에 없다. 이를 감안해 2~3개월 렌트프리를 주는 것이다. 상가 시장이 아주 좋지 않을 때는 4~6개월 주는 경우도 있다. 

두 번째, 탄력적으로 월세를 조정하는 것이다. 가령 3년 임대차 계약을 맺으면서 초기 1년간은 130만원, 2년 차는 150만원, 3년 차는 시세 수준인 180만원으로 계약하는 것이다. 이런 식으로 계약하면 초기 1~2년간 세입자의 월세 부담이 낮아 세입자가 임대차 계약을 체결할 가능성이 높아진다.

공실로 두는 것보다는 이렇게라도 임차인을 빨리 구해 상권을 활성화하는 것이 중요하다. 지방에 거주하는 한 고객은 신규로 분양받은 상가가 있는데, 이런 방법을 제시했지만 시세 대비 높은 월세를 고집해 준공된 지 2년이 넘은 현재도 공실이다. 

높은 월세를 고집하는 이유는 상가임대차보호법 때문이다. 10년간 영업권이 보장되는데 처음에 월세를 낮게 주면 매년 5%밖에 못 올리니 공실이 길어지더라도 처음에 높게 받아야 한다고 생각한다. 그런데 상가에 임차하는 임차인이 똑같은 장소에서 5년 이상 영업하는 경우는 많지 않다.

장사가 잘돼서 권리금 받고 넘기든가, 장사가 안돼서 나가는 경우가 많기 때문이다. 따라서, 처음부터 높은 임대료를 고집하기보다는 시장 가격으로 임대를 주고 상권이 활성화한 후 임차인이 바뀌는 시점에 임대료를 올려 받는 것이 합리적인 전략이다.