주택임대 시 세금

최근 몇 년간 대한민국 주택시장은 전세와 월세가 공존하며 끊임없이 변화해왔다. 주택 가격의 급등과 전세 제도 변화 속에서, 주택을 소유한 많은 국민이 주거 안정이나 투자 또는 노후 대비를 목적으로 임대 사업에 뛰어들고 있다. 이제 주택임대는 더 이상 단순한 부수입이 아닌, 정식 사업소득으로 자리 잡았으며, 이에 따라 세금 신고의 의무와 중요성 역시 커지고 있다.

과거에는 연간 2,000만 원 이하인 소규모 임대 소득에 대해서는 소득세 과세 대상에서 제외하는 정책적 배려가 있었다. 하지만 2019년부터 소규모 임대 소득에 대해서도 과세가 전면적으로 시행되면서, 주택 임대인이라면 자신의 임대 소득이 과세 대상인지, 세금은 얼마나 납부해야 하는지, 그리고 어떤 방식으로 신고하는 것이 유리한지를 정확히 파악하는 것이 중요해졌다.

주택 임대인이 반드시 알아야 할 임대 소득세의 기본적인 과세 기준과 비과세 요건을 확인해 보자.

2018년 말까지는 주택임대소득 금액이 2,000만 원 미만이면 소득세 비과세 대상이라 대부분의 주택임대사업자는 세금을 내지 않았다. 그런데 2019년부터는 주택임대소득 금액이 2,000만 원 이하일 때도 분리과세 또는 종합과세를 선택해 세금을 납부하도록 개정되었다.

먼저 부부 합산 1주택자가 기준시가 12억 원 이하인 주택을 임대할 때는 비과세 대상이므로, 안심해도 된다. 다만, 부부 합산 1주택자로서, 기준시가 12억 원을 초과하는 주택에 대해 월세를 받는다면 과세 대상이다.

그러면, 부부 합산 2주택자를 살펴보자. 먼저 전세를 주는 경우로서 기준시가 12억 원 초과 주택을 2채 보유하고 있다면 과세대상이다. 3주택 이상 주택을 전세로 줄 때는 과세 대상이다. 다만, 전세는 2026년까지 전용면적 40m² 이하면서, 기준시가 2억 원 이하 주택은 제외하도록 하고 있다. 그렇다면 임대 소득을 산정해 보자. 연 임대 소득은 아래와 같다.

연 임대 소득이 2,000만 원 이하라면 분리과세와 종합과세를 선택할 수 있다. 먼저 분리과세를 선택한 경우를 보자.

그렇다면, 임대 소득이 얼마일 때 임대 소득세를 내지 않을 수 있는지 살펴보자.

먼저 장기일반 민간임대주택에 해당하지 않는 경우로서 주택임대 소득 외 종합소득 금액이 2,000만 원 이하일 때는 분리과세 신청 시 연 임대 소득이 400만 원 이하라면 사업 소득 금액이 0이 되므로, 소득세 대상에 해당하지 않는다.

장기일반 민간임대주택인 경우로서 주택임대 소득 외 종합소득 금액이 2,000만 원 이하일 때는 연 임대 소득이 1,000만 원 이하라면 소득세 대상에 해당하지 않는다. 2026년부터는 고가 2주택자가 전세를 주는 경우 과세 대상이 되므로 주의한다.

한편 소득세법 81조의 12에 따르면, 주택임대 소득이 있는 자가 주택임대 사업자 등록을 하지 않으면, 주택임대 소득 금액의 0.2%를 가산세로 부담해야 하니, 주택임대 소득이 있으면 관할 세무서에 등록하는 것이 바람직하다. 다만, 세무서에 주택임대 사업자로 등록하는 것은 관할 구청에 등록하는 장기일반 민간임대주택과 다르다.

장기일반 민간 임대주택으로 등록하지 않더라도, 주택을 임대하면 관할 세무서에 주택임대 사업자로 등록해야 한다. 만일 장기일반민간임대주택으로 관할 구청에 등록하면 의무 임대 기간(10년) 동안 주택을 양도하지 못하며, 연 임대료 상승률 도 5%로 제한되므로, 관할 세무서에 주택임대 사업자를 등록하는 경우와 혼동하지 않아야 한다.

지금까지 살펴본 것처럼, 주택의 수, 임대 수입 규모, 그리 고 장기일반민간임대주택 해당 여부에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있으므로, 세무전문가와 충분히 상담한 후 주택임대 소득 금액을 신고하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.