“바겐세일 끝났다” 지금이 집 살 마지막 기회?(ft. 심형석 교수)

새 정부 출범 이후 부동산 시장의 분위기는 이전과 확연히 달라졌습니다. 정권 교체 시기마다 반복되던 ‘정책 불확실성’이라는 변수가 어느 정도 해소되면서, 시장 전반에 ‘심리적 안정’이 퍼지기 시작했죠.

부동산 전문가 심형석 교수(미국 IAU교수, 우대빵부동산 연구소장)는 "대선 직후에는 변수들이 어디로 튈지 몰라 투자자들도 관망세였지만, 이제는 정책 방향이 어느 정도 예측 가능해지면서 다시금 수요자들이 움직이고 있다"고 진단했습니다. 실제로 2024년 하반기부터는 매수 문의가 늘고, 특히 7월 ‘스트레스 DSR 3단계’ 시행을 앞두고 매수 수요가 몰리는 분위기였습니다.

또한 심 교수는 “지금은 거의 ‘실수요 시장’이라고 봐야 한다”며, 갭투자나 단기 차익을 노리는 투자보다는 실거주 목적의 수요가 중심이 된 상황임을 강조했습니다. 그 가운데에서도 서울 강남구, 용산구, 송파구와 같은 핵심지나 그에 준하는 수도권 지역은 여전히 높은 관심을 받고 있고, 일부는 ‘이제 서울에 안 들어오면 못 들어온다’는 위기감에 휩싸이기도 했습니다.

실제로 2024년 중반 서울 아파트 거래량은 전년 대비 약 2배 가까이 증가했고, 매물은 부족한 반면 매수 희망자는 늘어나며 가격도 점진적인 반등세를 보였습니다. 심형석 교수는 “재작년이 ‘바겐세일’, 작년이 ‘세일’이었다면, 올해는 ‘마지막 기회’라는 인식이 강하다”고 분석했습니다.

요약하자면, 새 정부 출범 이후 부동산 시장은 정책 불확실성 해소 → 심리 회복 → 실수요 중심의 회복세라는 흐름으로 전환되었고, 이는 특히 서울 핵심 지역과 신축 아파트 위주로 두드러진 양상을 보이고 있습니다.

심 교수는 지금이야말로 주거 선호지역에 집을 마련할 ‘결정적인 타이밍’이라고 강조합니다. 요즘 분양가는 과거에 비해 눈에 띄게 올라서, 이제는 30평대 기준으로 서울 내 대부분 지역이 15억 이상을 생각해야 합니다. 과거 분양가로 공급되는 입주 단지들은 사실상 마지막 기회라고도 볼 수 있다는 게 그의 설명입니다.

게다가 금리 인상 가능성이 낮아지고 있고, 정부에서는 대출 규제도 일부 완화하려는 움직임이 보입니다. 여기에 추경으로 무려 50조원이 시장에 투입될 가능성도 언급되고 있는 만큼, 전반적인 경기 분위기도 점차 회복세를 보일 수 있습니다.

"지금 이 분위기를 잘 활용하셔야 합니다. 특히 입지를 따지는 분들이라면, 너무 오래 기다리시면 기회가 지나가버릴 수 있어요." 심 교수의 전언입니다.

다만 모든 지역이 다 급히 움직여야 하는 건 아닙니다. 외곽 지역의 경우 아직 가격 상승의 본격적인 신호가 오지 않았기 때문에, 조정기가 올 가능성도 있습니다. 심 교수는 올 하반기쯤 이면 대출 한도도 점점 차오르고, 가상금리 등도 더 오를 수 있다고 전망했습니다. 이때를 활용해서 외곽지역 매입을 고려해보는 것도 괜찮은 전략이 될 수 있다고요.

"지금 당장 매수에 나서기보다는, 조만간 찾아올 수 있는 조정기에 한 번 더 신중히 검토해보는 게 좋겠지요."

젊은 세대, 특히 2030세대의 부동산 접근 방식도 많이 달라졌습니다. 예전엔 상대적으로 저렴한 ‘노도강’ 지역이 2030의 주요 타깃이었지만, 지금은 그렇지 않습니다. 관악, 성동, 마포, 동작, 영등포처럼 도심 접근성이 좋고 직장과 가까운 곳을 선호하고 있습니다. 명확한 이유도 있습니다.

요즘은 맞벌이가 기본이다 보니 직주근접이 매우 중요하고요, 거주지가 곧 본인을 보여주는 하나의 방식이라고 생각하는 경향도 있습니다. 명품백 대신 ‘어디 아파트 산다’는 말이 자기 표현의 수단이 되는 거지요.

“어디 다녀요?” 대신 “강남으로 출퇴근해요”라는 말이 더 멋져 보이는 시대가 되었다는 겁니다.

그렇다면 지금 돈이 있다면 어디를 주목해야 할까요?

심형석 교수는 보유 자금에 따라 현실적으로 접근할 수 있는 지역을 추천했습니다. 예를 들면, 5~6억대 자금이 있다면 ‘광명’을 눈여겨볼 필요가 있다고 전했습니다. 예전에 분양가가 책정된 단지들이 지금 입주 중이라, 상대적으로 저렴한 편이기 때문입니다.

7~8억대 자금이 있다면 ‘의왕’이나 ‘인덕원’을 유망으로 꼽았습니다. 향후 과천 이주 수요까지 흡수할 수 있는 지역이라 앞으로 상승 여력이 있다는 평가입니다. 조금 더 여유가 있다면, 이문·휘경 뉴타운이나 전농뉴타운, 그리고 방배나 잠실도 추천 지역으로 언급했는데요. 이곳들은 입주가 본격화되면서 주변 인프라도 함께 개선되고 있는 곳들입니다.

“신축은 비싸도, 입주 타이밍을 잘 보면 의외의 기회가 있습니다. 특히 구축보다 훨씬 좋은 환경과 가격 안정성이 보장되는 단지들이 꽤 있어요.”

장기적인 관점에서 수도권 투자처를 고민한다면, 두 가지를 꼭 염두에 두라고 전했습니다.

첫번째는 일자리 중심의 반도체 벨트입니다. 대표적으로 용인 원삼이 있는데요, SK하이닉스 반도체 클러스터가 들어서는 이 지역은 기반 인프라가 빠르게 조성되고 있고, 앞으로 개발 호재도 계속될 전망입니다.

두번째는 강남 접근성입니다. 여전히 서울에서 가장 강한 프리미엄은 강남에 몰리고 있으며, 강남과 가까운 지역은 가격이 쉽게 떨어지지 않는 구조라는 설명입니다.

지금 부동산 시장은 다시 꿈틀대고 있습니다. 물론 지역마다 차이는 있지만, 분명한 건 ‘기회가 다시 열리고 있다’는 점입니다. 심 교수는 “선호지역은 너무 오래 기다리지 마시고, 외곽은 하반기 흐름을 주시해보시면 좋겠습니다”라고 조언합니다.

집을 사는 건 단순한 소비가 아닌 인생의 중요한 선택입니다. 시장 흐름을 잘 살펴보고, 본인 상황에 맞는 전략을 세우길 바랍니다. 더 상세한 내용은 KB부동산 공식 유튜브 KB부동산TV에서 확인하세요! 새 정부 출범 이후 부동산 시장 전망에 대해 총 3부로 알차게 담았습니다.