지분형 모기지, 1억5천으로 10억짜리 집에 입주할 수 있다?

지분형 모기지는 정부가 주택 구매 시 자기 자본과 은행 대출 외에 추가적으로 주택 지분 투자를 통해 내 집 마련을 돕는 주거 안정 정책입니다.

이는 주택금융공사 등 정부 기관이 주택의 일부 지분을 공동으로 소유함으로써 무주택자의 초기 자본금 부담을 획기적으로 줄여주는 방식인데요. 높은 집값과 강화된 대출 규제로 인해 주택 매입이 어려운 서민들에게 주택 구매 기회를 제공하고, 동시에 가계 부채를 억제하려는 정부의 의도가 담겨 있습니다.

당초 금융위원회는 자기자본 15%, 주택금융공사 지분 50%, 은행 대출 35% 구조로 운영하는 방안을 구상했습니다. 이는 1억5,000만원의 자기 자본만으로 10억원짜리 주택을 살 수 있도록 설계된 것인데요.

예를 들어, 10억원짜리 주택을 구매할 때 본인이 1억5,000만원의 자본금을 가지고 있다면, 주택금융공사가 5억원을 투자하고 나머지 3억5,000만원을 은행 대출로 충당하여 총 10억원의 주택을 구매할 수 있게 되는 구조입니다.

즉, 1억5,000만원만 있으면 10억원짜리 주택에 입주할 수 있다는 그림이 가능해집니다. 정부 지분에 대해선 월 2% 수준의 임대료를 납부하는 조건이며, 향후 개인이 지분을 매입해 정부 지분을 인수할 수도 있습니다.

언뜻 보면 장점만 있어 보이지만 지분형 모기지는 주택을 '싸게 사는 것'이 아니라 '지분만큼만 사는 것’이라는 점을 명확히 이해해야 합니다. 명의는 공동 명의이며, 지분만큼만 소유권이 인정되므로 실질적인 자산 증식 효과는 제한적일 수 있습니다.

예를 들어, 집값이 10억원에서 15억원으로 올랐을 때, 5억원의 차익은 정부와 개인이 지분율에 따라 나누게 됩니다. 지분이 반반이라면 차익도 반씩 나눠 갖는 구조이죠.

반면 집값이 하락하는 경우는 실수요자에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 예컨대 10억짜리 집이 8억으로 떨어진다면, 2억의 손실은 정부 지분에서 먼저 반영되기 때문에 일정 수준의 손실 방어 기능도 내포하고 있습니다.

지분형 모기지는 청년층, 신혼부부 등 초기 자본이 부족한 무주택 실수요자에게 특히 유리한 제도입니다. 상대적으로 적은 비용으로 고가 주택에 실거주가 가능하며, 시장 하락기에도 리스크가 분산되는 구조이기 때문에 안정적인 선택지로 볼 수 있습니다.

하지만 부동산을 투자나 자산 증식 수단으로 접근하는 사람에게는 다소 아쉬운 제도일 수 있습니다. 시세차익의 전부를 가져갈 수 없고, 정부와의 공동 소유 구조로 인해 자산 유동성 확보도 어렵기 때문입니다. 단기 보유 목적이나 자주 이사를 계획하는 이들에게는 오히려 불편한 선택일 수 있습니다.

한동안 지지부진하던 정책 논의는 7월 들어 본격화되었습니다. 특히 정부는 7월 10일, ‘지분적립형 주택’을 올 연말부터 시범 도입하겠다고 발표하며, 제도 도입이 현실화 단계로 접어들었습니다.

지분적립형 주택은 입주자가 분양가의 10~25% 수준만 우선 납부한 뒤, 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 순차적으로 매입해가는 구조입니다. 일정 기간 실거주 요건(5년 이상)을 충족해야 하며, 전매는 10년간 제한됩니다.

주택 가격이 상승할 경우에는 그 차익을 정부와 지분율에 따라 나누게 되며, 반대로 집값이 하락하면 정부가 일정 부분 손실을 부담하게 되는 구조입니다. 또한 입주자가 보유한 지분은 담보로 대출도 가능해, 재무 유연성을 확보할 수 있도록 설계되었습니다.

정부는 이번 시범사업을 통해 경기 광명에 865가구, 광교에 240가구를 공급할 예정이며, 이는 향후 전국 단위 확대의 신호탄이 될 것으로 기대되고 있습니다.

지분형 모기지가 금융 지원 중심의 상품이라면, 이번 지분적립형 주택은 공공분양 주택에 점진적 소유 방식을 도입한 주거 모델이라는 점에서 차이가 있습니다. 공급 방식은 다르지만, 무주택 실수요자의 주거 사다리를 놓겠다는 정책 방향은 동일하다고 볼 수 있습니다.

그간 금융위원회 주도로 추진된 지분형 모기지는 국정기획위 1차 업무보고 대상에서 제외되는 등 시행 여부가 불투명했지만, 최근 공공분양 중심의 지분적립형 주택이 가시화되며 새로운 돌파구가 열리고 있습니다. 정부는 이 제도를 공공 디벨로퍼 정책의 핵심으로 삼고, 2030년까지 5만가구 공급을 목표로 하고 있습니다.

다만 시장에서는 여전히 신중한 시선이 존재합니다.

“공동 명의 구조가 부담된다.”
“시세차익을 공유한다는 점에서 자산 가치 상승의 기대감이 낮다.”
“공공주택이라 수익성이 낮아지면 민간 참여는 한계가 있을 수 있다.”

그럼에도 불구하고 무리한 대출 없이 실거주 목적의 내 집 마련이 가능하다는 점에서, 실수요자에게는 새로운 기회의 문이 될 수 있습니다.

지분형 모기지와 지분적립형 주택은 기존의 부동산 구매 구조를 바꾸는 새로운 실험입니다. 내 집 마련의 진입 장벽을 낮추는 동시에, 공공과의 리스크 공유를 통해 안전성을 높이는 제도인 만큼, 실수요자라면 향후 청약 및 공급 흐름을 지속적으로 모니터링해보는 것이 필요합니다.