서울 강북 매매·전세·월세 ‘트리플 강세’ 왜 일어나나?

서울 강북 지역 아파트 시장의 흐름이 심상치 않다.

매매, 전세, 월세가 일제히 고개를 드는 '트리플 강세' 현상이 유독 뚜렷하다. KB부동산시세에 따르면 올해 들어 5월까지 서울 강북 14개구 아파트 전세가격 상승률은 4.59%를 기록했다. 강남 11개구(2.61%)를 크게 앞지른 수치다.

특히 강북구(7.49%)와 성북구(6.14%)의 상승세가 가팔랐다. 전세 불안은 즉각 월세시장으로 전이됐다. 같은 기간 강북 14개구의 월세 상승률은 4.5%로 이 역시 강남 11개구(2.9%)를 뛰어넘었다. 임대차시장의 동반 강세 속에 매매가격도 덩달아 올랐다.

4월까지 강북 14개구의 매매가격 상승률은 6.09%를 기록하며 강남 11개구(5.15%)를 넘어섰다. 전세-월세-매매로 이어지는 연쇄 반응은 주택시장이 하나의 유기체처럼 움직이고 있음을 방증한다.

강북의 매매 강세 현상은 중저가 주택이 몰려 있어 MZ세대를 중심으로 매수세가 몰리고 있기 때문이다. 전세가격까지 크게 오르다 보니 전세를 구하러 왔다가 매수로 돌아서는 경우도 있다. 주목할 점은 강북지역처럼 중저가 주택 밀집지역일수록 이러한 연결 구조가 더 뚜렷하다는 사실이다.

매매가격 대비 전세가 비율이 높아서다. 강북 14개구의 아파트 전세가 비율(54%)은 강남 11개구(46.5%)보다 훨씬 높다. 강북구(63.5%) 등 일부 지역은 60%를 훌쩍 넘는다. 자본이득(시세차익) 중심으로 움직이는 강남권 주택시장과는 체질부터 다르다.

강남권은 투자 수요가 많아 시장 간 전이가 완만하게 나타난다. 반면 비강남권은 실거주 수요 중심이어서 매매시장과 임대차시장이 즉각적이고 민감하게 맞물린다. 임대차시장의 불안이 고스란히 매매 심리를 자극하는 상호작용이 일어나는 셈이다.

한쪽이 오르면 다른 한쪽이 보조를 맞추는 강한 '동행 관계'를 형성할 수 있다. 서민층 주거 밀집지역일수록 전·월세시장이 불안하면 매매시장의 안정을 기대하기 어렵고, 그 반대도 마찬가지다.

서울 주택시장의 '북고남저' 현상에서 보듯 서민층에게 주거 안정과 시장 안정은 떼려야 뗄 수 없는 필연적 관계다. 한쪽의 불안이 다른 쪽으로 번지는 속도가 빠르기에 정책적 대응 또한 입체적이어야 한다. 주택시장의 해법은 매매-전세-월세의 상호연관 구조를 인정하는 데서 출발해야 한다. 그래야 비로소 시장 안정과 주거 안정이라는 실질적인 결실을 볼 수 있다.

• 5월 전국주택매매가격 전월대비 상승
  * 2월(0.30) → 3월(0.35) → 4월(0.22) → 5월(0.17)
• 지역별 매매가격 동향
  - 수도권 : 서울(상승)·경기(상승)·인천(하락)
  - 5대 광역시 : 하락
  * 부산(0.04), 대구(-0.02), 광주(-0.32), 대전(0.02), 울산(0.16)
  - 기타 지방 : 상승

• 5월 전국주택전세가격 전월대비 상승
  * 2월(0.26) → 3월(0.31) → 4월(0.31) → 5월(0.27)
• 지역별 전세가격 동향
  - 수도권 : 서울(상승)·경기(상승)·인천(상승)
  - 5대 광역시 : 상승
  * 부산(0.28), 대구(0.07), 광주(0.00), 대전(0.14), 울산(0.21)
  - 기타 지방 : 상승

• 거래량 감소
  - 26년 3월 주택거래량은 7.2만건으로 전월 대비 25% 증가

토지거래허가구역 내에서 임대 중인 주택을 거래할 경우, 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 비거주 1주택을 포함한 ‘세입자가 있는 주택 전체’로 확대. 유예를 받기 위해서는 연말(26.12.31)까지 관할 관청에 토지거래허가를 받아야 하며, 매수자는 발표일(26.5.21)부터 계속 무주택을 유지한 자로 한정.

정부는 단기간 내 신속한 공급이 가능한 비아파트 신규공급 모델 도입과 신축 관련 비아파트 금융 지원 확대 등을 통해 수도권에서 향후 2년간 4.1만호, 2030년까지 11만호를 공급한다는 계획. 도시형생활주택과 프리미엄 원룸·오피스텔 공급 촉진을 위한 규제 개선, 비아파트 건설 금융 지원 계획 및 ‘현장 애로 해소 지원센터’ 운영 계획을 마련.