아파트 하자 대응법 | 30억 신축 아파트 벽에 금이 갔다면?

얼마전 서울 강동구 한 아파트에서 다수의 하자가 발생한 것으로 알려져 논란이 확산됐습니다. 입주한 지 채 1년도 되지 않아 건물 벽에 금이 가고, 출처를 알 수 없는 소음과 악취가 발생한 것인데요. 이에 해당 단지의 안전성과 시공 품질에 의문이 제기되기도 했습니다.

전문가들은 단지 시공 중 6개월 여 공사가 중단된 바 있는데, 이때 콘크리트 접합이 제대로 이뤄지지 않아 균열이 발생했을 가능성이 있다고 보았습니다. 해당 건설사는 단지 전체에 대해 전수 조사에 착수, 정밀안전진단 후 결과에 따라 하자를 보수할 계획입니다.

이곳 외에도 강남구의 또다른 대규모 신축 아파트 지하 주차장에서는 올여름 폭우로 지하주차장에 물이 새 입주민들이 불편을 겪기도 했습니다.

반복되는 아파트 하자와 관련해 분쟁도 끊이지 않고 있습니다. 국토교통부가 운영하는 하자심사분쟁조정위원회에 따르면 공동주택 하자 분쟁은 2019년 3,954건에서 2021년 4,717건으로 늘었습니다.

이후 2023년 3,313건으로 줄었다가 2024년에는 4,663건이 접수돼 한해 평균 4,200건 정도 하자 분쟁 사건(심사·조정 포함)을 다룬 것으로 나타났습니다. 올해도 벌써 8월까지 3,525건이 진행됐습니다.

아파트 같은 공동주택에 입주 후 일정 기간 내 하자가 발생하면 입주민은 시공사에 보수를 요구할 수 있습니다. 이때 시공사의 책임은 주택법 제45조 규정을 기준으로 담보책임 및 보수 청구 기간이 나뉩니다.

만약 새로 입주한 아파트에 하자가 발생했을 경우 보수 책임기간은 어떻게 적용될까요? 건설사가 입주자에게 인도한 날(또는 사용검사일이나 사용승인일)로부터 가산해 세부 항목별로 정해진 연수가 적용되는데요.

시설 공사별 하자담보 책임기간은 건물 주요 구조부의 결함은 10년, 철근, 철골 5년, 일반설비 3년, 마감재는 2년의 책임기간이 적용됩니다. 해당 기간 안에 하자가 발생하면 시공사는 무상으로 수리해줘야 합니다.

하자 보수를 시공사가 처리해 주면 좋지만 만약 시공사와 분쟁이 생길 경우 국토부 산하 하자심사분쟁조정위원회에 하자심사 및 분쟁조정을 할 수 있습니다. 신청은 입주자대표회의를 통해 하거나 입주민이 개별로 할 수 있는데요. 다만 강제력이 있는 것은 아니라 민사소송에서 참고자료로 활용되는 수준에 그친다고 합니다.

입주민이 직접 하자 보수를 할 수도 있습니다. 바로 하자 보수보증금을 신청하는 방법입니다. 하자 보수보증금은 사업 주체가 하자 보수를 보장하기 위해 담보책임기간 동안 예치 또는 지급을 보장하는 보증에 가입하는 것입니다. 담보책임기간 동안 보수보증금을 예치해 놓고, 입주자대표회의에서 보증서를 발급기관에 청구해 지급 받아 보수에 사용하면 됩니다.

지금까지 아파트 하자 발생 시 대처법을 알아봤습니다. 부동산 전문가들은 입주민이 하자 보수와 관련해 법적인 절차를 숙지하고 조직적으로 대응하는 것이 좋다고 조언했습니다. 또한 하자가 발견되면 신속하게 증거 자료를 확보하고 입주자대표회의를 통해 공식적이고 통일된 방식으로 대응해야 한다고 조언했습니다.