10·15 대책 이후, 시장은 조용히 뒤집히고 있다?

부동산 전문가 박민수 대표는 이번 정부의 부동산 대책 중 가장 강력하고, 충격적인 조치로 토지거래허가제를 꼽았습니다. 이번 조치가 단순한 규제를 넘어 시장에 패닉 수준의 반응을 불러올 수 있다고 경고했습니다.

박 대표는 일부 개발 이슈가 있는 지역에 국한될 것이라 예상했지만, 실제로는 12개 지역까지 확대한 것을 보고 ‘건드려선 안 될 걸 건드렸다’라는 생각이 들었다고 말합니다. 특히 수원 팔달구 등 실거주 위주의 3~4억 원대 중저가 아파트까지 토지거래허가제로 묶인 것은 시장에 심각한 거래 위축을 초래할 수 있다고 진단했습니다.

그는 ‘이 정도로 범위를 넓히면 어떤 부작용이 발생할지 가늠조차 어렵다’라며, 거래 동결과 신고가 형성이라는 양극단의 결과가 동시에 나타날 가능성을 경고했습니다.

‘지금처럼 시장이 얼어붙은 상황에서 일부 인기 단지에만 거래가 집중되면, 그 소수 거래는 신고가로 이어질 가능성이 높으며, 결국 실수요 중에서도 고소득층만 움직이고, 나머지는 철저히 관망할 것’이라는 게 박 대표의 분석입니다.

또한 그는 이번 정책이 문재인 정부 시절의 풍선효과와는 전혀 다른 양상이 될 것이라고 말합니다. ‘당시에는 규제를 피하려는 투자 수요가 활발했지만, 지금은 매수 여력 자체가 절반 이상 사라졌고, 취득세 중과도 여전히 유효해 투자 수익을 기대하기 어렵다’라고 평가했습니다.

박 대표는 마지막으로 이렇게 조언합니다. “실거주 목적이라면 괜찮지만, 투자 목적이라면 지금은 분명히 조심해야 할 시기입니다. 섣부른 판단은 리스크로 돌아올 수 있습니다.”

정부는 아직 ‘세금 카드’를 본격적으로 꺼내지 않았습니다. 하지만 시장 일각에서는 다음 규제 수단은 결국 세금이 될 것이라는 전망이 이어지고 있습니다.

이에 대해 박민수 대표는 ‘보유세를 갑작스럽게 대폭 인상하는 방식은 이번 정부에서 하지 않을 것’이라고 말합니다. 과거에 이미 논란이 컸던 만큼, 실수를 반복하지 않을 것이라는 판단입니다. 대신, 정부는 사람들이 체감하지 못하도록 ‘조용하게’ 세금 부담을 늘리는 방식을 택할 가능성이 높다고 분석합니다.

가장 먼저 움직일 수 있는 건 공시가격입니다. 박 대표는 ‘8억까지 점진적으로, 천천히 상향 조정될 것’이라며, 공시가격이 오르면 재산세, 종합부동산세뿐 아니라 총 60여 가지 관련 세금이 연쇄적으로 인상된다고 설명했습니다. ‘국민이 눈치채기도 전에 모든 것이 오르게 되는 셈’이라는 겁니다.

종부세의 경우, 또 하나의 변수는 공정시장가액비율입니다. 세율이 아닌 과세 표준에 영향을 미치는 요소로, 현재는 60~100% 범위에서 정부가 자율적으로 조정할 수 있습니다. 문재인 정부 시절에 100%까지 올렸다가, 윤석열 정부 들어 이를 60%로 낮췄습니다.

그러나 박 대표는 ‘이 역시 80% 수준으로 다시 올릴 가능성이 크다’라고 내다봅니다. 그는 공시가격 인상 + 공정시장가액비율 복귀라는 조합만으로도 재산세와 종부세가 최소 1.5배, 많게는 2배까지 상승할 수 있다고 경고합니다. 2025년 세금 고지서를 받아보면, 곱하기 1.5 또는 2는 해야 할 것’이라며 지금은 그 시기에 대비해 미리 구조를 점검해야 할 때라고 강조합니다.

10·15 대책 이후 부동산 시장은 어디로 향하고 있을까? 거래는 멈추고, 규제는 강해지고, 보유세는 조용히 움직이고 있다?

시장이 흘러갈 방향과 실수요자·투자자 모두가 주의해야 할 시그널을 KB부동산TV <부동산클라스> 제네시스박 편에서 확인해 보세요.