경매 입문자를 위한 전문가의 현실 조언 | 물건 찾기부터 낙찰 전략까지

쿵쿵나리 이선미 대표는 “결국 정책과 연결해서 봐야 한다”고 설명합니다. 서울은 여전히 규제 지역으로 묶여 있습니다. 다르게 보면, 정부가 ‘관리해야 할 만큼 수요가 몰리는 지역’, 즉 기본적으로 선호도가 높은 지역이라는 의미이기도 합니다. 모두가 서울의 좋은 입지를 원하지만, 일반 매매로 접근하기에는 가격도 높고 대출 규제도 강합니다. 결국 현금이 충분하지 않으면 진입이 쉽지 않은 구조라는 겁니다.

그런데 경매는 조금 다릅니다. 경락 대출이라는 제도가 있고, 일반 매매 대비 10~20% 정도 더 활용할 수 있는 여지가 생기는 경우도 있습니다. 이런 금융 구조 차이 때문에 매매 대신 경매를 선택하는 수요가 늘어난다는 설명입니다. 실제 수치도 이를 보여줍니다. 최근 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 지난해 10월부터 올해 1월까지 4개월 연속 100%를 넘겼습니다.

또 하나의 이유는 ‘감정가 시차’입니다. 경매 감정가는 보통 6개월 전 기준으로 산정됩니다. 만약 당시 감정가가 비교적 보수적으로 책정됐고, 이후 시세가 상승했다면, 현재 시점에서는 경매가 오히려 저렴해 보일 수 있습니다. 이런 기대 심리로 경매 시장으로 수요가 몰리는 배경 중 하나입니다.

경매를 시작하면 가장 먼저 고민하는 게 바로 ‘물건 찾기’입니다. 그렇다면 경매 전문가 쿵쿵나리 이선미 대표는 요즘 어떤 방식으로 물건을 찾을까요?

이 대표는 “지도 기반 검색을 많이 활용한다”고 말합니다. 행크옥션을 보기도 하고, KB부동산 앱의 ‘공·경매’ 기능도 함께 활용한다고 하는데요. 앱에서 ‘공·경매’ 아이콘을 누르면 지도 화면이 뜨고, 여기에 경매 물건의 주소를 입력하면 위치와 함께 입찰 정보까지 한 번에 확인할 수 있어 꽤 편리하다는 설명입니다.

물건을 추렸다면 그다음은 무엇을 해야 할까요? 이 대표는 “현장 방문이 필수”라고 강조합니다. 온라인 사진만으로는 확인되지 않는 요소들이 있기 때문입니다. 실제로 가보면 누수나 하자 문제, 예상보다 가파른 언덕 같은 입지 조건, 사진과 다른 주변 환경처럼 변수들이 나타날 수 있습니다.

그래서 입찰 전에는 반드시 현장에 직접 가서 꼼꼼히 확인하고, 눈으로 체크한 뒤 판단하는 과정이 필요하다고 조언했습니다.

경매를 어렵게 느끼는 이유 중 하나는 막연한 오해입니다. 그래서 O·X퀴즈로 정리해 봤습니다.

쿵쿵나리 이선미 대표는 각 질문에 어떤 답을 했을까요? 정답과 그 이유는 KB부동산TV <부동산 클라스 – 쿵쿵나리 이선미 대표 편>에서 확인하실 수 있습니다.

마지막으로 경매를 이제 막 시작하려는 분들에게 조언을 부탁했습니다. 이선미 대표는 이렇게 말했습니다. “저를 보고도 ‘저 정도면 나도 할 수 있지 않을까’라는 생각이 들었으면 좋겠습니다.” 경매는 어렵고 무섭다는 인식이 있습니다.

하지만 그 두려움의 상당 부분은 경험 부족에서 오는 경우가 많습니다. 책 한 권부터 시작해 보고, 조금 더 궁금해지면 한 단계 더 공부해 보고, 그렇게 차근차근 쌓아가면 된다는 조언입니다. 경매를 단순히 수익을 위한 수단이 아니라, 내 자산을 지키는 방법이기도 하고 경제적 선택지를 넓히는 공부이기도 하다는 점을 강조했습니다.

서울 경매 시장이 뜨거운 지금, 무작정 뛰어들기보다 구조를 이해하고 접근하는 것이 중요합니다.

보다 구체적인 사례와 실전 조언은 KB부동산 TV <부동산 클라스 – 쿵쿵나리 이선미 대표 편>에서 확인해 보세요.