아파트 규제 강화 속 살아나는 오피스텔/빌라/경매시장

서울 전역과 경기도 주요 지역 12곳이 토지거래허가구역으로 지정된 가운데, 재개발을 추진 중인 구역의 연립·다세대주택, 단독·다가구주택이 투자자들 사이에서 인기를 끌고 있습니다.

특히 사업 진척이 있는 구역을 중심으로 문의가 늘고 있습니다. 서울 성동구 금호21구역은 지난해 조합설립인가 후 사업시행인가를 추진 중인 곳인데요. 지난달 프리미엄이 10억원 가량 붙은 매물이 거래된 것으로 알려졌습니다.

관리처분계획 인가 전까지 조합원 지위 양도가 가능한 재개발 구역 내 주택은 실거주 의무 적용을 받지 않습니다. 게다가 담보대출비율(LTV)은 70%에서 40%로 강화됐지만 전세 끼고 매입하는 갭투자가 여전히 가능합니다. 이로 인해 사업 초기 단계에 있는 재개발 구역 매물이 서울에서 실거주하기 어려운 지방의 현금 부자들에게 매력적인 투자처로 여겨지고 있습니다.

건축법상 비(非)주택인 준주택으로 분류되는 오피스텔도 10.15 부동산 대책에서 상대적으로 규제에 자유로워 아파트를 대체할 상품으로 주목받고 있습니다. 재개발 구역과 마찬가지로 전입, 실거주 의무가 없어 갭투자가 가능하고 전세가가 매매가격의 80% 수준이라 LTV 40% 제한의 대출 제한을 적용받지 않고 LTV 70%까지 가능합니다.

주로 면적이 크고 지하철 역세권에 위치한 주거용 오피스텔이 인기인데요. 강남구 도곡동 타워팰리스3차 전용 140㎡는 11월 1일 45억원에 거래되며 직전 거래가 36억5,000만원(4월)보다 8억5,000만원 올랐습니다. 양천구 목동 현대하이페리온 전용 137㎡도 10월 30일 29억7,000만원에 팔렸습니다. 직전 거래가는 27억5,000만원(6월)으로 2억2,000만원 상승 거래됐습니다.

이에 오피스텔 매매가격지수도 2023년 5월 이후 최고치를 찍었습니다. KB부동산 데이터허브>KB오피스텔 통계에 따르면, 서울 오피스텔 매매가격지수는 11월 기준 125.04로 전월 대비 0.37% 올랐습니다. 권역별로는 서남권 0.68%, 서북권 0.14%, 동북권 0.11%, 도심권 0.01% 순으로 많이 올랐습니다.

토지거래허가구역 내 아파트라 하더라도 경매로 낙찰 받으면 실거주 의무가 없어 주택담보대출을 받지 않았다면 곧바로 전세를 놓을 수 있습니다. 이에 평균 낙찰가율도 오르는 분위기입니다.

지지옥션 2025년 10월 경매동향보고서에 따르면 9월까지 100% 아래였던 서울 아파트 낙찰가율은 10월 들어 102.3%를 기록했습니다. 이는 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 4개월만에 처음으로 100%를 돌파한 것인데요. 낙찰가가 감정가보다 비싸게 낙찰되는 경우가 많은 것으로 해석할 수 있습니다. 서울 광진구, 성동구 등 한강벨트 지역 낙찰가율은 130%를 넘겼고, 경기도에서는 성남시 분당구 등 경기 남부 같은 지역 내에서도 중상위급지가 관심이 높습니다.

시세보다 높은 가격이 낙찰되는 사례는 많습니다. 지난 9월 30일 강남구 압구정동 미성 전용 107㎡ 경매 매물의 감정가는 34억원이었는데요. 15명이 응찰해 52억822만원에 낙찰됐습니다. 이는 실거래가인 54억원과 비슷한 수준입니다.

그러나 부동산 전문가들은 규제를 피한 틈새시장이라도 신중한 투자가 필요하다고 경고합니다. 재개발 추진 구역은 사업 진행에 오랜 시간이 소요될 수 있어 장기간 투자금이 묶이거나 사업 지연 또는 취소 리스크도 갖고 있기 때문입니다. 오피스텔 역시 공실 위험 및 관리비 부담이 아파트에 비해 크고, 아파트에 비해 수요가 적어 매도가 어려울 수도 있기 때문입니다.

지하철 역세권 입지의 수요가 풍부한 오피스텔이나 신속통합기획 같이 사업 속도가 상대적으로 빠른 재개발 구역을 중심으로 투자를 고려해 보되, 기대감이 가격 상승으로 연결되지 않을 수 있다는 점도 고려해야 할 것입니다.