고가 아파트 꺾이고 외곽은 뛰었다… 데이터로 본 1분기 집값 흐름

1분기 아파트 매매가격지수 변동률을 보면 전국이 0.84% 오른 가운데 수도권 1.12%, 5개 광역시 0.24%, 기타 지방 0.22%를 기록했습니다. 수도권에서는 서울 2.78%, 경기 1.13%, 인천 0.15% 상승했습니다.

서울은 관악구가 5.05%로 가장 많이 올랐고, 이후 강서구 4.67%, 서대문구 4.51%, 동대문구 4.12%, 영등포구 3.83% 등이 많이 오른 것으로 조사됐습니다.

강남 3구는 오히려 상승폭이 크지 않았는데요. 강남구 0.42%, 서초구 1.35%, 송파구 2.03%입니다. 이는 1분기 서울 아파트 시장이 중저가·외곽 중심으로 실수요가 이동했기 때문으로 해석할 수 있습니다.

경기도는 토지거래허가구역으로 묶인 12개 지역(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 등) 중 안양 동안구 5.33%, 광명 5.27%처럼 서울보다 더 많이 오른 곳도 있었습니다.

이번엔 5분위 평균 가격입니다. 5분위 평균 가격은 주택을 가격 순으로 5등분한 분위별 평균가인데요. 그 중 상위 20%(5분위) 가격에서 변화가 감지됐습니다.

서울 아파트의 5분위 평균 가격은 2024년 2월 24억 6,381만 원 이후 매월 상승해 왔습니다. 그런데 이 가격이 25개월 만에 처음으로 하락했습니다. 2026년 3월 평균가는 2월 34억 7,120만 원에서 1,055만 원 하락한 34억 6,065만 원입니다.

이렇게 고가 아파트 가격이 하락한 것은 2월 발표된 다주택자 양도세 중과 유예 종료 조치 때문으로 해석할 수 있는데요. 오는 5월 9일 종료를 앞두고 강남 고가 대단지를 중심으로 급매물이 나오면서 주택 평균가격 역시 하락한 것으로 풀이됩니다.

표본 공인중개사 대상, 설문조사를 통해 집계하는 매수우위지수는 매수자와 매도자의 동향을 알 수 있습니다.

0~200 범위 내에서 지수가 100을 초과할수록 '매수자가 많다'를, 100 미만이면 '매도자가 많다'를 의미하는데요. 서울은 2026년 1월 89.2에서 2월 85.3, 3월 63.6으로 하락하고 있습니다.

이 지수에서 주목할 부분은 강북 14개 구와 강남 11개 구의 수치가 바뀌는 부분입니다.

전통적으로 강남3구가 포함된 강남 11개 구의 매수우위지수가 강북권에 비해 높은 편이었는데요. 2026년 2월 강북권은 89.2, 강남권은 81.8로 강북권의 매수세가 더 커졌습니다.

3월 매수우위지수는 고금리·대출 규제 등으로 매수 심리가 위축된 가운데 강남·강북권 모두 전월 대비 떨어졌습니다. 강북권과 강남권 각각 67.9, 59.8을 기록해 강북권 매수세 유입이 상대적으로 더 큰 것으로 조사됐습니다.

이번엔 전세가격전망지수를 살펴보겠습니다. KB부동산 전세가격전망지수는 0~200 범위 이내에서 지수가 100을 초과할수록 '상승' 비중이 높습니다.

2025년 10월까지 거의 비슷한 수치로 움직였던 서울 강북권과 강남권 전세가격전망지수는 11월부터 조금씩 분위기가 달라지기 시작했습니다.

3월 현재 서울 평균은 125.4로 1월(125.8)과 비슷한 수준인데요. 이 가운데 강북 14개 구는 131.5로 2020년 12월(134.0) 이후 가장 높습니다.

반면, 강남 11개 구는 120.0으로 지난해 10월 122.7을 기록한 뒤 소폭 하락해 강북권 전세가격전망지수가 더 높아진 상황입니다.