서울 전셋집 어디에 구했을까?

먼저 전체 흐름부터 보겠습니다.

2025년 한 해 동안 KB국민은행을 통해 일어난 전세대출 데이터를 보면 전국에서 대출 건수가 가장 많은 곳은 경기도(35.0%)로 나타났습니다. 서울은 31.1%, 인천도 7.6%로 전체 전세 계약 3건 중 2건 이상이 수도권에서 이뤄졌습니다.

금액도 짚고 넘어가겠습니다.

서울 주택 기준 평균 전세보증금은 2억 9,000만 원, 평균 대출금은 1억 5,400만 원 수준으로 나타났습니다. 서울 아파트로 한정 지어보면, 평균 전세금은 4억 1,600만 원, 대출은 1억 9,400만 원 정도 받는 것으로 나타났습니다.

이를 단순하게 보면 전세금의 절반 정도를 대출로 충당하는 구조입니다. 서울에서 전셋집을 구할 때 자기자본만으로 해결하기 쉽지 않다는 현실도 함께 보여주는 숫자입니다.

전세대출 상품 유형별로 보면, 서울은 은행 재원 전세자금대출 비중이 61.5%, 버팀목전세자금대출이 38.5%를 차지한 것으로 나타났습니다.

그럼 주택 유형별로 살펴보겠습니다.

주택 유형별 전세대출(청년전용 대출 제외)에서 아파트가 차지하는 비중은 서울(49.5%)보다 경기도(68.9%)가 더 큰 것으로 조사됐습니다. 경기도 아파트 전세가격이 서울보다 상대적으로 저렴하다 보니 아파트를 선택한 비중이 더 많았던 것으로 해석됩니다.

서울도 아파트가 여전히 가장 큰 비중을 차지하는데요. 하지만 아파트 전셋값이 높아 연립·다세대 등 대체 주거 유형을 선택한 수요도 많습니다. 오피스텔까지 합하면 서울 아파트 전세대출의 절반은 아파트, 절반은 비아파트로 나뉩니다.

그렇다면 누가 이 시장을 움직이고 있을까요?

먼저 계약 건수 기준으로 보면 30대 비중이 압도적입니다. 30대는 전체의 절반 이상인 52.9%를 차지했고, 40대 21.2%, 20대도 11.5%를 차지합니다.

즉, 대출받아 전셋집을 구한 건수만 놓고 보면 서울 전세시장은 3040 중심의 시장으로 볼 수 있습니다.

이번에는 서울 아파트 전세대출 데이터를 연령대별로 살펴볼까요?
앞서 언급한 것처럼 전세대출 건수는 30대 비중이 가장 높았지만 전세보증금 대비 전세대출 비중은 20대가 높은 것으로 나타났습니다.

20대가 계약한 아파트의 평균 전셋값(보증금)은 2억 8,900만 원인데요. 전세대출은 평균 1 억6,700만 원을 받은 것으로 조사됐습니다.

이는 전셋집을 구할 때 전세보증금의 57.8%는 대출을 동반해 계약했다는 얘기인데요. 자금이 상대적으로 넉넉하지 않은 20대에서 다른 연령대보다 대출 비중이 높았던 것으로 보입니다.

30대도 전세보증금의 절반 이상(51.3%)을 대출로 충당했는데요. 평균 4억 1,300만 원의 보증금 중 2억 1,200만 원을 대출을 받아 전셋집을 구했습니다. 평균 전세대출금액은 30대가 가장 많았습니다.

40대와 50대는 전세보증금의 38% 정도를 대출받은 것으로 나타났습니다.

그렇다면 서울 안에서는 어디로 수요가 움직였을까요?

아파트 전세자금대출 데이터를 보면 전 연령대를 통틀어 노원구 대출 건수가 가장 많았습니다. 이어 송파·구로·강동·강서구 등이 상위권에 올랐습니다.

4월 KB시세 기준 평균 전세가격을 보면, 노원구 전셋값은 평균 3억 7,889만 원으로 상위권에 오른 구 중에서도 전셋값이 저렴한 수준입니다.

이어 구로구(4억 5,889만 원), 강서구(5억 4,887만 원), 강동구(6억 7,709만 원), 송파구(9억 9,181만 원) 순입니다.

흥미로운 점은 전통적인 주거 선호지역만 강세를 보인 것이 아니라는 점입니다. 서울 전세 수요는 출퇴근이 편하고, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며 상대적으로 가격 부담이 덜한 지역으로 넓게 분산되는 모습입니다.

예를 들어 노원구는 비교적 합리적인 가격대로 아파트 수요가 꾸준한 지역이며, 송파구는 강남권 접근성과 주거 선호도가 높은 것으로 알려진 지역입니다. 구로구는 구로디지털단지·가산디지털단지 등 지역 내 업무시설이 많아 30대에서도 2위를 차지했습니다. 강서구와 강동구도 대단위 아파트 단지와 강남·여의도 교통 여건이 강점으로 작용해 전세대출이 많았습니다.

이번엔 동별 순위입니다. 전 연령대와 30대 모두 1위 노원구 상계동, 2위 관악구 봉천동, 3위 구로구 구로동입니다. 이곳의 전세대출이 많은 이유는 전세 수요가 많고, 거래 가능한 아파트 물량도 많은 동네이기 때문입니다.

상계동 주공아파트 같은 상대적으로 가격 부담이 적어 중저가 전세 거래가 활발한 축에 속합니다. 30대 역시 대단지가 물량이 풍부하고 서울 안에서 비교적 감당할 수 있는 가격대가 형성돼 있어 신혼부부나 실거주 수요가 꾸준히 유입됩니다.

봉천·구로동 일대는 대학가와 업무지구가 가까워 대학생 및 직장인 수요가 탄탄한 곳입니다. 특히 봉천동은 재개발을 통해 대단지 아파트가 많이 들어서 있어 전세 거래가 끊기지 않는 곳입니다.

이 밖에도 30대에서 강남구 개포동이 5위에 오른 점이 흥미로운데요. KB국민은행 아파트 전세대출 데이터에 따르면 개포동 대치·대청 등 1990년대 입주한 구축 아파트 중 전세보증금 5억 원대 이하, 전용면적 33~49㎡ 소형 타입에서 전세대출이 활발했던 것으로 나타났습니다.

정리해 보면 서울 전세수요는 직주근접, 생활 편의성 같은 실거주 환경과 전세가격 등 현실적인 조건에 반응한 것으로 보입니다.