집값 올랐다는데… 아직 전고점 못 넘은 곳은 어디?

2026년 8월 매매가격지수를 2021~2022년 사이 각 구별 최고치와 비교한 결과, 서울에서는 25개 구 가운데 20곳이 과거 고점을 돌파했습니다. 상위 10곳의 경우, 고점 시기는 대부분 2022년 6~8월에 집중됐습니다.

가장 상승폭이 큰 곳은 송파구였습니다. 이곳의 고점은 2022년 6월이었는데요. 8월 기준 고점 대비 31.9% 높았습니다. 성동구도 고점 대비 31.0%, 광진구 28.3%, 강남구 25.8%, 마포구 24.6% 상승했습니다.

이어 강동구(24.3%), 용산구(23.9%), 서초구(21.8%), 양천구(21.6%), 영등포구(21.5%) 순으로 집계됐습니다. 강남 4구와 마·용·성 등 서울 핵심지를 중심으로 상승폭이 두드러졌습니다.

반면 모든 지역이 전고점을 회복한 것은 아니었습니다. 도봉구는 과거 고점 대비 13.9% 낮았고, 금천구 -8.6%, 노원구 -6.5%, 중랑구 -2.1%, 강북구 -1.8%로 이전 고점에 못 미친 것으로 나타났습니다.

회복이 더딘 지역이라고 해서 가격이 계속 정체돼 있는 것은 아닙니다. 최근 서울에서는 그동안 상승장에서 상대적으로 뒤처졌던 노·도·강 등 서울 외곽 중저가 지역으로 상승세가 번지는 모습입니다.

KB부동산 9월 첫째 주 서울 아파트 매매가격지수는 전주보다 0.22% 상승했는데요. 특히 노원구(0.61%), 도봉구(0.34%), 성북구(0.34%) 등 강북권이 상승을 주도했습니다. 과거 고점을 밑도는 지역을 중심으로 상대적으로 가격 부담이 적다는 인식이 확산되고 있습니다.

경기도는 지역별 차이가 서울보다 더 컸습니다. 성남시 분당구는 2022년 고점보다 30.6% 높은 수준까지 상승했고, 과천시도 28.6% 뛰었습니다. 하남시는 15.6%, 용인 수지구는 12.4%로 서울 강남권 접근성이 좋은 지역을 중심으로 전고점을 넘어섰습니다.

이 같은 오름세는 주간 집값 동향에도 나타났는데요. 9월 첫째 주 KB부동산 아파트 매매가격 변동률을 살펴보면 수원시 영통구는 한 주 동안 1.25% 상승했고, 화성시 병점구 0.74%, 군포시 0.70%, 수원시 팔달구 0.67%, 안양시 동안구 0.57% 등 경기 남부가 여전히 강세입니다. 서울 핵심지역의 가격 부담이 높아진 가운데 일자리와 교통 여건을 갖춘 경기 남부로 매수세가 유입된 것으로 풀이됩니다.

반면 외곽 지역에서는 아직 과거 고점과의 격차가 컸습니다. 동두천시는 전고점 대비 27.4% 낮았고, 이천시 -23.4%, 고양시 일산서구 -22.6%, 양주시 -21.5%, 오산시 -20.5%, 평택시 -20.3%를 기록했습니다. 경기지역 전체 지수 역시 2022년 5월 고점 대비 현재 91.3% 수준으로, 아직 전고점을 완전히 회복하지 못했습니다.

지역별 고점 가격 회복 속도의 차이는 한 가지 이유만으로 설명하긴 어렵습니다. 강남 접근성, 일자리, 교통망, 학군과 상권 등 정주여건에 더해 주택 공급량과 입주 물량, 단지 규모와 상품성 등이 복합적으로 작용하기 때문입니다. 대단지와 신축 등 선호도가 높은 주택은 거래 사례가 비교적 꾸준히 형성되는 반면, 소규모·구축 비중이 높은 지역은 상승장에서 수요가 늦게 유입될 수 있습니다.

정책 환경도 변수입니다. 규제지역 지정 여부와 대출·세제 규제, 정비사업이나 분양시장의 실거주·전매 관련 조건 등에 따라 매수 여력이 달라질 수 있습니다. 최근처럼 고가주택에 대한 대출·세금 부담이 커질 경우 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 수요가 이동하는 현상도 나타날 수 있습니다.