서울 '휴먼타운 2.0', 우리 동네도 될까? 용적률 1.2배 혜택 총정리

휴먼타운 2.0은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지에서 주민이 직접 집을 새로 짓거나 고칠 수 있도록 지원하는 사업이에요.

기존 재개발이 여러 건물을 철거하고 아파트 단지를 조성하는 방식이라면, 휴먼타운 2.0은 골목길과 마을 형태를 최대한 유지하면서 개별 주택을 정비한다는 차이가 있어요. 특히 경사지나 좁은 골목, 작은 필지 때문에 집을 새로 짓기 어려웠던 지역에 도움이 될 수 있어요.

서울시는 특별건축구역 지정 등을 통해 용적률과 건폐율, 건축물 높이, 조경 등 건축규제를 완화하고, 전문가의 무료 설계 상담도 지원할 계획이에요.

서울시는 지난 10월 2일 종로구 옥인동·명륜3가, 중랑구 망우3동 등 3개 구역의 특별건축구역 지정을 발표했어요. 이어 10월 13일에는 7개 구역, 총 25만 3,874m²에 대한 특별건축구역 지정안이 건축위원회 심의를 통과했어요.

추가 심의를 통과한 곳은 중랑구 망우동, 강북구 수유동, 성북구 삼선동1가, 중구 신당동, 강서구 화곡1·2동, 구로구 개봉동 일대예요.

① 용적률 최대 1.2배 완화
약 50평(165㎡) 대지의 제2종일반주거지역(7층 이하)을 예로 들면 다음과 같아요.

기존: 용적률 200% → 연면적 330m²
✅ 평가 5점 이상: 용적률 220% → 연면적 363m²
✅ 평가 10점 이상: 용적률 240% → 연면적 396m²
최대 66m²(약 20평)의 연면적을 추가로 확보할 수 있는 셈이에요.

② 지역별 건축규제 완화

강북구 수유동 일부: 건폐율 40% → 최대 60%, 높이 제한 16m → 최대 20m
구로구 개봉동 일부: 용적률 250% → 최대 300%

③ 좁은 대지도 공간 활용도 개선

연립주택: 대지경계선 등으로부터 이격거리 2m → 1m
다세대주택: 이격거리 1m → 0.5m
옥상 조경 인정 비율: 기존 1/2 → 2/3

좁은 골목이나 작은 대지에서도 건축 공간을 보다 효율적으로 활용할 수 있도록 한 조치예요.

⚠️ 이건 꼭 알아두세요!

용적률 1.2배 혜택이 모든 주택에 자동 적용되는 것은 아니에요. 디자인 가이드라인 평가 점수와 개별 건축 심의, 주차장·높이 제한 등 다른 건축기준에 따라 실제 적용 범위는 달라질 수 있어요.

먼저 우리 집이 특별건축구역의 정확한 경계 안에 있는지 확인해야 해요. 같은 동네라도 구역 밖이면 해당 특례를 적용받을 수 없어요.

이후 용도지역과 높이 제한, 주차 기준 등을 살펴보고 건축 가능성을 검토해야 해요. 특히 지정안이 심의를 통과한 지역이라도 실제 특례 적용을 위해서는 지정 고시와 구역별 건축기준, 개별 건축계획의 심의 결과 등을 확인해야 해요.

건축주는 특례적용계획서를 건축허가 신청서와 함께 관할 자치구에 제출해야 하며, 서울시 전문가 자문단인 '휴머네이터'의 무료 기획설계와 상담도 받을 수 있어요.