서울시 '모아타운' 속도 낸다 | 사업성은 높게 기간은 짧게

서울시가 낡은 주택이 밀집된 저층 주거지를 여러 필지 단위로 묶어 새로 짓는 주거환경개선 사업

• 모아주택은 저층 노후 주거지를 필지 단위로 묶어 200~500가구로 개발하는 사업
• 모아타운은 2개 이상의 모아주택을 통합해 기반시설 개선을 함께 추진하는 대규모 블록 단

8월 19일 발표된 모아주택·모아타운 활성화 방안은 쉽게 말해 땅값이 낮은 곳에 일반분양 물량을 늘려 주택공급을 늘리고 사업성을 확보하는 내용인데요. 그동안 재개발·재건축에 적용했던 ‘사업성 보정계수’를 모아주택에 도입할 계획입니다.

• 사업성 보정계수는 서울 평균보다 땅값이 낮은 재건축·재개발 사업지에 임대주택은 줄이고 일반분양 물량을 늘려 사업성을 높이는 도구
• 땅값이 낮은 사업장일수록 보정계수가 높게 산정, 일반분양을 늘릴 수 있어 세대별 분담금이 낮아지는 효과
• 서울시는 사업성 보정계수 1.5를 적용하면 주민 평균 분담금은 7,000만원 가량 줄어들 것으로 전망

• 서울시는 간선도로변이나 역세권 등 기반 시설이 우수한 입지를 준주거지역으로 상향해 용적률 높일 것
• SH공사, 금융회사와 협업해 저리로 공사비 융자를 지원할 계획
• 사업 단계를 축소해 사업 소요 기간도 단축할 계획
• 모아타운 관리계획과 모아주택 건축계획을 병행 수립해 통합심의로 처리하면 평균 11년 이상 걸렸던 사업 기간이 9년 이내로 줄 것으로 기대

• 첫번째 활성화 사례 : 서대문구 현저동 1-5번지 일대
• 일명 똥골마을로 불리던 노후 저층 주거지역
• 노후 건축물 비율이 100%, 무허가주택 비율은 85%로 공·폐가가 밀집해 주거환경이 열악하다는 평가를 받는 곳
• 지난 6월 모아타운 관리계획 승인을 받고 10월 조합설립인가, 2026년 3월 통합심의, 9월 사업시행인가를 거쳐 12월 착공 계획
• 총 366가구 규모, 준공 2029년 12월 목표

• 활성화 방안 발표와 함께 신규 사업지로 지정된 곳 : 총 5곳
  - 강서구 방화동 217-71 일대
  - 강북구 미아동 767-51 일대
  - 강북구 수유동 52-1
  - 은평구 불광동 170
  - 양천구 목4동 728-1 일대
• 규모 가장 큰 곳 : 은평구 불광동
  - 노후 건축물이 밀집되고 주차장 등 기반시설이 부족한 모아주택 3개소를 모아
  - 총 1,433가구(임대 262가구) 규모의 북한산 자락 쾌적한 대단지로 탈바꿈
  - 불광1주택재건축, 독바위역세권 사업과 연계돼 생활환경 전반이 크게 개선될 전망
  - 서울시는 인근 중학교와 북한산 둘레길을 연계해 공공보행통로와 커뮤니티가로도 조성할 계획
• 9월 12일 심의 통과가 발표된 곳 : 총 4곳
  - 강북구 미아동 90-45 일대 모아주택
  - 구로구 구로동 511 일대 모아타운
  - 서대문구 홍은동 10-18 일대 모아타운
  - 중랑구 망우3동 474-29 일대
• 단지 규모 가장 큰 곳 : 중랑구 망우동
  - 모아주택 4개소 추진을 통해 총 2,280가구(임대 510가구 포함)가 공급
  - 노후 건축물과 협소한 도로로 인해 주거환경이 열악하다는 평가를 받았던 곳
  - 이번 모아타운 관리계획이 결정되면서 본격적인 사업 추진이 가능
  - 경춘선·경의중앙선 망우역과 신설 예정인 면목선 경전철과 인접