“공시가격이 올랐다는데, 내 세금은 얼마나 늘어나는 걸까?”
부동산 뉴스를 보면 공시가격, 재산세, 종부세 같은 용어가 자주 나와요. 이 단어들은 따로 보면 복잡하지만, ‘보유세’라는 하나의 구조로 연결돼요. 보유세란 무엇이고 올해 달라진 점은 무엇인지 살펴볼게요.
보유세란? 재산세, 종부세 기준과 공시가격 총정리
공시가격 조회, 이의신청은 어떻게 할까요?
26.04.15.
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3줄 요약
- 보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉘고, 둘 다 공시가격을 기준으로 매겨요.
- 올해 서울 공동주택 공시가격이 18.67% 올라 보유세 부담이 늘어날 전망이에요.
- 보유세는 매년 6월 1일 기준으로 부과되니, 부동산을 보유하고 있다면 올해 공시가격이 얼마인지 확인해 보세요.
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재산세, 종부세 부과 기준
보유세란?
보유세, 언제 기준으로 계산하나요?
재산세와 종부세는 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과돼요. 5월 31일까지 매도하면 올해 보유세를 내지 않고, 6월 1일 이후에 팔면 내야 해요. 반대로 매수자 입장에서는 6월 2일 이후에 사면 올해 보유세를 내지 않아요.
올해는 공시가격이 크게 올랐기 때문에, 하루 차이로 수십만원에서 수백만원의 세금 차이가 날 수 있어요. 부동산 매수·매도 계획이 있다면 6월 1일 전후로 잔금 일정을 확인해 보세요.
💡 공시가격이란?
공시가격이란 정부가 매년 1월 1일 기준으로 조사·공시하는 부동산 가격이에요. 공동주택은 국토교통부가, 단독주택은 시·군·구청장이 산정해요. 실거래가와는 다른 개념으로, 현재 공동주택은 시세의 약 69%(현실화율) 수준이에요. 공시가격은 재산세·종부세·건강보험료 등의 기준으로 활용돼요.
재산세 계산 방법
재산세, 어떻게 계산하나요?
재산세는 다음과 같이 크게 3가지 단계로 나눠 계산할 수 있어요.
1. 과세표준 구하기
세금을 매기는 기준 금액인 ‘과세표준’을 먼저 구해요.
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율*(60%)
*공정시장가액비율: 공시가격을 그대로 과세표준으로 쓰지 않고, 일정 비율만 반영하는 장치. 현재 주택은 60%가 적용돼요. 1세대 1주택자는 2023년부터 매년 한시 특례로 43~45%가 적용됐는데, 2026년분은 아직 발표되지 않았어요.
2. 재산세 세율 적용하기
과세표준에 금액 구간에 맞는 세율(0.1~0.4%)을 곱해 기본 재산세액을 구해요. 이때 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 9억원 이하 주택은 특례 세율(0.05~0.35%)이 적용돼요.
재산세 = 과세표준 × 세율(0.1~0.4%)
3. 부가세 더하기
기본 재산세액에 도시지역분과 지방교육세를 더해 최종 세액을 구해요.
최종 세액 = 재산세 + 도시지역분(과세표준 × 0.14%) + 지방교육세(재산세 × 20%)
재산세 세율(주택)
| 과세표준 | 세율 |
| 6,000만원 이하 | 0.1% |
| 6,000만원 초과~ 1억 5,000만원 이하 |
60,000원 + 6,000만원 초과 금액의 0.15% |
| 1억 5,000만원 초과~ 3억원 이하 |
195,000원 + 1억 5,000만원 초과 금액의 0.25% |
| 3억원 초과 | 570,000원 + 3억원 초과 금액의 0.4% |
*출처: 국가법령정보센터
1세대 1주택, 공시가격 9억원 이하 주택 특례 세율
| 과세표준 | 세율 |
| 6,000만원 이하 | 0.05% |
| 6,000만원 초과~ 1억 5,000만원 이하 |
30,000원 + 6,000만원 초과 금액의 0.1% |
| 1억 5,000만원 초과~ 3억원 이하 |
120,000원 + 1억 5,000만원 초과 금액의 0.2% |
| 3억원 초과~ 5억 4,000만원 이하 |
420,000원 + 3억원 초과 금액의 0.35% |
*출처: 국가법령정보센터
이처럼 재산세는 주택 수와 공정시장가액비율, 특례 적용 여부에 따라 달라지는데요. 1세대 1주택자 기준으로 공시가격 5억원 아파트는 도시지역분과 지방교육세를 포함해 연 약 62만원, 10억원이면 약 203만원 수준이에요.
종부세 계산 방법
종부세, 어떻게 계산하나요?
종부세는 다음과 같이 3단계로 나눠 계산할 수 있어요.
1. 과세표준 구하기
보유한 주택의 공시가격을 모두 합한 뒤, 1세대 1주택자는 12억원, 다주택자는 합산 9억원을 공제해요. 여기에 공정시장가액비율(60%)을 곱해 과세표준을 구해요.
과세표준 = (공시가격 합계-공제 금액) × 60%(공정시장가액비율)
2. 종부세 세율 적용하기
과세표준에 주택 수와 금액 구간에 맞는 세율(0.5~5%)*을 곱해 기본 종부세액을 구해요.
*세율: 2주택 이하는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.5~5%의 누진 세율이 적용돼요.
기본 종부세액 = 과세표준 × 세율(0.5~5%)
3. 재산세와 공제 반영하기
이중과세를 막기 위해 재산세로 이미 낸 금액을 빼요. 1세대 1주택자 중 만 60세 이상이면 고령자 공제(20~40%), 5년 이상 보유하면 장기보유 공제(20~50%)도 받을 수 있어요. 두 공제를 합산하면 내야 하는 세금을 최대 80% 줄일 수 있고요. 이렇게 공제 금액을 빼면, 최종 납부액이 나와요.
최종 납부액 = 기본 종부세 - 재산세 중복분 - 고령자/장기보유 공제
예를 들어, 공시가격이 15억원인 아파트를 1세대 1주택으로 보유하고 있다면 이렇게 계산해요.
① 과세표준: (15억원 - 공제 12억원) × 60% = 1억 8,000만원
② 세율 적용: 1억 8,000만원 × 0.5% = 90만원
③ 여기에 재산세 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 적용하면 실제 납부액은 더 줄어들어요.
공시가격이 12억원 이하라면 종부세는 0원이에요. 부동산을 보유하고 있다면, 1주택자는 12억원·다주택자는 9억원을 넘는지 확인해 보세요.
보유세, 올해 유독 이슈인 이유는?
서울 공동주택 공시가격 18.67% 상승
올해 전국 공동주택 공시가격은 작년에 비해 평균 9.16% 올랐어요. 서울은 18.67%로, 전국에서 유일하게 두 자릿수 상승률을 보였는데요. 성동(29.04%)·강남(26.05%) 등 한강 인접 지역은 20%대를 넘겼지만, 도봉(2.07%) 등 외곽은 한 자릿수에 머물렀어요. 시세 대비 공시가격 반영 비율인 현실화율(69%)은 4년째 동결이라, 2025년 시세 상승이 그대로 반영된 결과예요.
💡 공시가격 현실화율이란?
실제 시세 대비 공시가격이 얼마나 반영됐는지를 나타내는 비율이에요. 현재 공동주택은 69%가 적용돼요. 시세가 10억원이면 공시가격은 약 6.9억원 수준이 되는 거예요.
종부세 대상도 크게 늘었어요
종부세 대상인 공시가격 12억원 초과 주택이 올해 약 48만 7,000가구로, 전년보다 53.3% 늘었어요. 고가 아파트는 보유세가 50% 넘게 오르는 경우도 나오고 있어요. 다만 공시가격 6억원 이하 주택은 상승률이 5% 미만이라 체감 부담은 크지 않아요.
보유세 추가 인상 논의도 나오고 있어요
정부는 여기에 더해 공정시장가액비율 인상을 포함한 부동산 세제 합리화 방안을 검토하고 있어요. 구체적인 조정 폭과 시기는 아직 확정되지 않았지만, 이 비율이 올라가면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 보유세가 더 늘어나요.
특히 공시가격 12억원을 넘는 공동주택이 전년보다 53.3% 늘었어요. 공정시장가액비율까지 올라가면 12억원 이하 1주택자도 재산세 부담이 커져요. ‘1주택이니 괜찮겠지’라고 보기 어려운 해예요.
📌 보유세 핵심 숫자
① 서울 공동주택 공시가격 상승률: 18.67%(전국 평균 9.16%)
② 현실화율: 69%(4년째 동결)
③ 종부세 대상: 약 48만 7,000가구(전년 대비 53.3% 증가)
부동산 공시가격 알리미
공시가격 조회, 이의신청은 어떻게 하나요?
공시가격 조회, 어디서 하나요?
내가 보유한 주택의 공시가격은 부동산 공시가격 알리미 또는 관할 시·군·구청 민원실에서 확인할 수 있어요.
2026년 공시가격 주요 일정
| 구분 | 날짜 |
| 열람·의견 청취 |
3월 18일~4월 6일 |
| 최종 공시 | 4월 30일 |
| 이의신청 | ~5월 29일 |
| 이의신청 결과
조정·공시 |
6월 26일 |
출처: 국토교통부
의견 청취 기간은 지났지만, 이의신청은 4월 30일 최종 공시 이후에 할 수 있어요.
공시가격 이의신청 방법
4월 30일 최종 공시 후 공시가격이 실제 시세보다 높다고 판단되면, 부동산 공시가격 알리미에서 5월 29일까지 이의신청을 할 수 있어요. 인근 유사 단지 실거래가, 면적·동·호수 오류 등 객관적 근거를 첨부해야 해요.
📌 부동산 보유하고 있다면? 지금 확인할 체크리스트
① 부동산 공시가격 알리미에서 내 공시가격 확인하기
② 전년 대비 상승률 확인하기
③ 종부세 대상 여부 확인하기(1주택 12억원, 다주택 9억원 초과)
④ 6월 1일 전에 매도 계획이 있다면 잔금 일정 잡기
⑤ 4월 30일 최종 공시 후 이의신청이 필요하다면 근거 자료 준비하기
보유세는 결국 하나의 질문에서 시작해요. ‘올해 내 보유세는 얼마나 늘어나고, 지금 할 수 있는 건 무엇인가?’ 공시가격과 이의신청 일정을 알고 있다면 판단 준비는 된 거예요.
보유세 자주 묻는 질문
Q. 보유세는 어떻게 계산하나요?
A. 공시가격에 공정시장가액비율(60%)을 곱해 과세표준을 구하고, 세율을 적용해요. 재산세는 0.1~0.4%, 종부세는 0.5~2.7%(3주택 이상 최대 5%)예요.
Q. 6월 1일 전에 집을 팔면 보유세를 안 내도 되나요?
A. 맞아요. 5월 31일까지 잔금을 치르고 소유권이 넘어가면 올해 보유세를 내지 않아요.
Q. 1세대 1주택자도 종부세를 내야 하나요?
A. 공시가격이 12억원을 넘으면 종부세 대상이에요. 12억원 이하면 종부세는 내지 않지만, 재산세는 늘어날 수 있어요. 고령자(60세 이상)·장기 보유자(5년 이상)는 세액공제 대상이니 확인하세요.
Q. 공시가격 이의신청을 하면 가격이 낮아지나요?
A. 반드시 낮아지는 건 아니에요. 공시가격은 인근 유사 단지 실거래가 비교, 면적·동·호수 오류 등 객관적 근거가 있어야 조정될 수 있어요.
Q. 공정시장가액비율이 올라가면 내 세금은 어떻게 되나요?
A. 공정시장가액비율이 현행 60%에서 올라가면, 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 재산세와 종부세 모두 늘어나요. 다만 구체적인 조정 폭과 시기는 아직 확정되지 않았어요.
Q. 집이 없는데 공시가격이 나한테도 영향이 있나요?
A. 있을 수 있어요. 일부 공공주택 청약 시 세대원 전원이 보유한 부동산(토지+건물)이 기준 금액(2억 1,550만원) 이하여야 해요. 건강보험 피부양자 자격에도 반영돼요.
이 콘텐츠는 4월 15일 기준으로 작성했습니다. 부동산 뉴스레터 부딩에서 제공받아 제작한 콘텐츠입니다. 부동산 공시가격알리미, 국세청, 국가법령정보센터 등을 참고했습니다. 이 콘텐츠의 지식 재산권은 KB국민은행에 있으므로 사전 서면 동의 없이 어떠한 형태로든 무단 복제, 배포, 전송, 대여가 금지됩니다.
