상속주택 양도세, 취득세 특례 | 부모님 집 물려받으면 2주택자일까요?

“제 집이 있는데 부모님 집을 물려받으면 세금이 늘어나나요?”

내 집이 있는 상태에서 부모님 집을 상속받으면 두 채를 소유하게 돼요. 하지만 세금까지 모두 2주택자 기준으로 계산하지는 않아요. 상속주택을 주택 수에서 빼주는 등의 예외 규정인 ‘특례’가 있기 때문인데요. 주택을 상속받을 때 내는 취득세, 보유할 때 내는 종합부동산세(종부세), 팔 때 내는 양도소득세(양도세) 기준을 알아볼게요.

상속주택은 사람이 사망하면서 상속인에게 넘어온 집을 말해요. 사망일을 ‘상속개시일’이라고 하며, 등기일이 아닌 이날을 기준으로 신고 기한과 특례 적용 기간을 계산해요.

증여는 살아 있는 사람에게 재산을 무상으로 받는 걸 말해요. 이렇게 생전에 무상으로 받은 집이 ‘증여주택’이에요. 따라서 상속주택의 주택 수 특례를 증여주택에 그대로 적용할 수는 없어요.

상속세와 취득세도 별개의 세금이에요. 상속세는 물려받은 재산을 바탕으로, 취득세는 집의 소유권을 넘겨받은 데 대해 매겨요. 상속세가 없어도 취득세는 생길 수 있어요.

상속주택의 취득세 표준세율은 2.8%예요. 이미 집을 보유하고 있는 상태에서 주택을 상속받아도, 집이 여러 채라는 이유로 세율을 높이는 ‘중과’는 하지 않아요. 다만 법에서 정한 고급주택 등은 예외적으로 중과 대상이에요.

세금을 매기는 기준 금액을 ‘과세표준’이라고 하는데요. 상속 취득세는 상속 당시 시가표준액을 과세표준으로 삼아요. 공시가격이 있는 주택은 공시가격을 시가표준액으로 사용해요.

표준세율이 적용되면 상속주택에는 취득세 2.8%와 지방교육세 0.16%가 붙어요. 국민주택규모를 초과하면 농어촌특별세 0.2%도 내야 하는데요. 별도 감면이나 중과 없이 표준세율이 적용되면 합계 세율은 국민주택규모* 이하 2.96%, 초과 3.16%예요.

상속으로 법령상 ‘1가구 1주택’이 되면 취득세율 0.8% 특례를 적용받을 수 있어요*. 같은 가구의 가족이 가진 주택도 따지며, 배우자는 주민등록 주소가 달라도 같은 가구로 봐요. 취득세의 ‘가구’와 종부세 및 양도세의 ‘세대’는 판단 기준이 다를 수 있으니, 세금별로 확인하는 게 좋아요.

상속인 모두 국내에 주소를 뒀다면 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고하고 납부해야 해요. 등기나 상속재산 분할 협의가 끝나지 않았더라도 기한은 그대로예요.

상속받을 때 내는 취득세와 이후 다른 집을 살 때의 취득세 중과는 별개인데요. 보유할 때의 종합부동산세(종부세), 팔 때의 양도소득세(양도세)도 특례 조건이 달라요. 어느 세금을 따지는지부터 살펴보세요.

상속주택 외에 다른 주택 1채를 보유해도 다른 세대원의 주택 보유 여부 등 요건을 갖춰 신청하면 1세대 1주택자로 볼 수 있어요. 다만 상속주택의 공시가격은 세금 계산에 합산해요.

과세기준일인 6월 1일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택이 대상인데요. 5년이 지났어도 다음 중 하나를 충족하면 특례를 받을 수 있어요.

1. 상속 지분율이 40% 이하
2. 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하
   

종부세 특례 신청 기간은 매년 9월 16~30일이에요. 기존 신청 내용이 같으면 다시 신청하지 않아도 되지만, 요건을 충족하지 못하게 됐다면 변동 내용을 신고해야 해요.

참고로 정부가 2026년 9월 1일 국무회의에서 의결한 세법개정안에는 종부세 세율 기준을 주택 수에서 주택가액으로 바꾸는 내용이 담겼어요. 2027년부터 단계적으로 적용해 2028년에 일원화하는 안인데요. 아직 법 개정이 끝난 건 아니기 때문에 국회 심사 과정에서 달라질 수 있어요.

양도세의 상속주택 특례에서 상속 당시 보유하던 집을 ‘일반주택’이라고 해요. 일반주택과 특례 대상 상속주택을 국내에 각각 1채씩 보유한 세대가 일반주택을 먼저 팔면, 상속주택을 빼고 1세대 1주택 비과세 여부를 판단해요.

상속주택부터 팔 때는 이 특례를 적용하지 않아요. 일반주택을 ‘상속 후 5년 안에 팔아야 한다’라는 기한은 없지만, 상속 전 2년 이내에 돌아가신 부모님에게 증여받은 집은 일반주택에서 제외해요.

상속주택을 주택 수에서 뺀다고 일반주택이 자동으로 비과세되는 건 아니에요. 일반주택도 원칙적으로 2년 이상 보유해야 해요. 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 집은 원칙적으로 2년 이상 거주해야 해요. 양도가액 12억원 초과분에 해당하는 양도차익은 세금을 내야 하고요.

상속 당시 부모님과 같은 세대였다면 원칙적으로 특례를 받을 수 없어요. 다만 각각 1주택을 보유하다 부모님을 모시려고 세대를 합친 경우에는 합가 당시 부모님 연령 등 별도 요건을 따져 받을 수 있어요. 부모님이 여러 집을 남겼다면 소유기간이 가장 긴 집 등 법정 순서에 따른 1채만 특례 대상이에요.

여러 상속인이 지분을 나눠 물려받은 집을 ‘공동상속주택’이라고 해요. 다른 집을 살 때의 취득세 중과나 다른 집을 팔 때의 양도세 비과세를 판단할 때는 아래 순서에 따라 한 사람의 주택으로 봐요.

1. 상속 지분이 가장 큰 사람
2. 최대 지분자가 여러 명이면 그중 해당 주택에 거주하는 사람
3. 그래도 정해지지 않으면 그중 나이가 가장 많은 사람
   

나머지 공동상속인은 해당 주택을 주택 수에서 뺄 수 있지만, 상속 지분에 대한 세금까지 없어지지는 않아요. 양도세는 상속 당시 세대 관계 등도 함께 확인하는 게 좋아요.

종부세는 위 순서를 적용하지 않고, 각자의 지분에 해당하는 금액을 기준으로 계산해요. 특례도 상속 경과 기간과 지분율, 지분에 해당하는 공시가격을 따지므로 형제자매라도 적용 여부가 달라질 수 있어요.

상속 당시 평가액은 나중에 집을 팔 때 양도차익을 계산하는 기준이 돼요. 따라서 상속세가 없어도 상속세 신고와 주택 평가액을 검토하는 게 좋아요. 부모님과 상속인 모두 국내 거주자라면 신고 기한은 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월이에요.

상속재산은 상속개시일 현재 시가, 즉 정상적인 거래에서 인정되는 가격으로 평가하는데요. 원칙적으로 전후 6개월의 매매가액이나 요건을 갖춘 감정가액 등을 살펴봐요. 시가를 산정하기 어려우면 공시가격 등 법에서 정한 방법을 적용해요. 그래서 원하는 금액을 골라 신고할 수는 없어요.

상속주택의 취득가액은 부모님이 예전에 집을 산 가격이 아니에요. 상속 당시 세법에 따라 평가한 금액을 취득가액으로 봐요. 양도차익은 ‘양도가액－취득가액－필요경비’로 계산하는데요. 필요경비는 취득세나 중개 보수처럼 집을 취득하거나 파는 과정에서 지출한 비용 중 세법에서 인정하는 금액이에요.

상속 당시 공시가격이 6억원인 집을 몇 년 뒤 9억원에 판다고 해볼게요. 취득가액으로 인정받는 금액에 따라 양도차익이 달라져요.

1. 공시가격 6억원을 취득가액으로 인정받은 경우:
   9억원－6억원 = 양도차익 3억원
   
2. 요건을 갖춘 감정가액 8억원을 상속 당시 시가로 인정받은 경우:
   9억원－8억원 = 양도차익 1억원
   

필요경비를 반영하지 않은 단순 계산으로, 결과는 납부할 세금이 아닌 양도차익이에요. 감정평가로 상속세가 생길 수도 있으므로 예상 상속세와 향후 양도세, 평가 비용을 함께 비교해 보세요.

부모님 집을 물려받는 일은 준비 없이 찾아오기 쉬운데요. 상속주택의 세금은 보유 현황과 매도 순서에 따라 달라져요. 신고하거나 집을 팔기 전에 위 항목을 정리해 두면 내게 맞는 특례를 찾기 쉬워요.