장기보유특별공제 계산법, 요건 정리 | 장특공 폐지 얘기 나오는 이유는?

“10년 넘게 보유했으니, 지금 팔아도 양도세는 별로 안 나오겠지?”

집을 오래 보유하면 양도소득세가 크게 줄어든다고 생각하는 사람이 많아요. '장기보유특별공제' 혜택을 받을 거라고 생각하기 때문인데요. 거주 기간이 짧거나 비과세 요건을 충족하지 못하면 예상보다 장기보유특별공제 혜택을 못 받을 수도 있어요. 장기보유특별공제란 무엇이고 대상과 요건, 계산법은 어떻게 되는지 알아볼게요.

장기보유특별공제(이하 장특공)는 오래 보유한 부동산의 양도소득세 부담을 줄여주는 제도예요. 장특공은 양도차익에서 일정 비율을 세금 계산 전에 빼주는 방식으로 이뤄져요.

장기보유특별공제액이 커질수록 과세표준이 줄어들어, 부동산을 팔 때 양도세 부담이 줄어들어요. 양도차익이 크고 보유 기간과 거주 기간이 긴 1세대 1주택 고가 주택 보유자는 장특공 제도로 양도세 부담을 크게 낮출 수 있죠.

장특공 대상은 크게 세 유형으로 나눠볼 수 있어요.

1. 3년 이상 보유한 토지나 건물을 파는 사람이에요. 이 경우 '보유 기간'에 따라 장기보유특별공제율(6~30%)이 정해져요.
2. 1세대 1주택자 중 양도가액이 12억원을 넘는 고가 주택을 파는 사람이에요. 이 경우, 보유 기간에 '거주 기간'까지 반영해 공제율을 계산하는데요. 12억원을 초과하는 부분에 대한 양도차익을 먼저 구하고, 보유 기간과 거주 기간에 따라(각각 최대 40%) 공제율(합산 최대 80%)을 적용해요.
3. 2주택자나 다주택자도 장특공을 확인해야 하는 경우가 있어요. 양도 시점에 중과 대상이 아니라면 일반 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있지만, 중과 대상 주택이나 미등기 자산은 적용이 제한될 수 있어요.

특히, 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료돼, 양도 전에 최신 기준을 확인하는 게 좋아요.

장기보유특별공제 대상과 기준

장기보유특별공제를 적용한 양도소득세는 크게 5가지 단계로 계산해요.

1. 양도차익 구하기: 주택을 판 금액에서 산 금액과 필요경비를 빼 양도차익을 구해요.
2. 장기보유특별공제액 구하기: 양도차익에 장기보유특 별공제율을 곱해 ‘장기보유특별공제액’을 구해요.
3. 양도소득금액 구하기: 양도차익에서 장기보유특별공제액을 빼 양도소득금액을 구해요.
4. 과세표준 구하기: 양도소득금액에서 기본공제 250만원을 빼 과세표준을 구해요.
5. 양도세 산출세액 구하기: 과세표준에 기본세율(6~45%)을 곱하면 양도세 산출세액이 나와요.
   

최근 장기보유특별공제를 폐지하거나 축소해야 한다는 얘기가 나오고 있어요. 논의의 핵심은 보유 기간 공제예요. 오래 보유했지만 실제 거주 기간은 짧은 사람도 보유 기간 공제를 받을 수 있어서, 실거주 기간이 긴 사람과 같은 방식으로 공제하는 게 맞느냐는 문제 제기가 있어요.

국회에는 보유 기간 공제를 폐지하거나 축소하고, 거주 기간 공제를 키우는 방향의 소득세법 개정안이 발의돼 있어요. 이렇게 되면 단순히 오래 보유한 기간보다 실제 거주한 기간이 더 중요해질 수 있어요. 다만 확정된 개편안은 없어요(5월 7일 기준). 자세한 내용과 시기는 향후 논의에 따라 달라질 수 있어요. 실제 거주 기간이 짧은 고가 주택 보유자라면 개편 논의 흐름을 지켜볼 필요가 있어요.

내가 집을 팔 때 장기보유특별공제를 받을 수 있는지 알고 싶다면, 아래 5가지를 확인하세요.