분양권, 입주권 차이는? 매매 방법, 양도세, 대출 알아봐요

올해 1, 2월에 서울 아파트의 분양권, 입주권 거래가 빠르게 늘었어요. 작년 11, 12월의 약 2배로 늘어났는데요. 분양권, 입주권은 둘 다 새 아파트를 받을 권리지만, 다른 점이 있어요. 분양권, 입주권 차이점과 매매 방법, 거래 시 주의사항을 알아볼게요.

분양권은 청약에 당첨돼 새 아파트를 공급받을 권리예요. 주택법에 따른 공급계약을 체결한 시점에 생겨요.

예를 들어, A씨가 KB아파트 청약에 당첨됐다면, 분양권이 생겨요. 만약 A씨가 사정이 생겨 입주를 못 하게 됐다면, 당첨으로 생긴 권리를 B씨에게 넘기는 걸 분양권 매매라고 해요.

입주권은 재건축·재개발 사업을 통해 기존 주택을 소유한 사람 또는 조합원이 받게 되는 새 아파트 입주 권리예요. 시·군·구청이 관리처분계획을 인가하면 입주권이 생겨요.

분양권, 입주권 모두 새 아파트를 받는다는 점은 같아요. 하지만 분양권은 공급계약으로 분양가와 권리가 비교적 명확하고, 입주권은 조합 사업이 끝날 때까지 공사비와 일정이 바뀔 수 있어요. 이 차이 때문에 추가 비용, 세금, 대출 조건도 달라져요.

분양권, 입주권 차이

분양권 매매는 크게 3가지 단계로 나뉘어요.

1. 분양권 매물을 확인해요. 분양권은 공사 중인 단지가 대부분이라 인근 중개소나 부동산 플랫폼에서 찾는 게 일반적이에요. 전매제한 기간이 풀려 거래 가능한지, 중도금 납부 현황은 어떤지 확인해요.
2. 매매계약을 맺은 뒤 거래 신고를 해요. 계약일부터 30일 이내에 시·군·구청에 해야 하고, 토지거래허가구역 안의 거래라면 허가가 필요할 수 있어요. 계약 전 관할 구청에 확인하는 게 좋아요.
3. 중도금 대출을 넘겨받아요. 분양권을 살 때는 기존 당첨자(매도인)가 받던 중도금 대출을 내 명의로 넘겨받을 수 있어요. 이때 은행 심사를 거쳐 명의를 변경하거나, 대출 승계가 안 되면 다른 방법으로 자금을 준비해야 할 수 있어요.
   

입주권 매매는 크게 4가지 단계로 나뉘어요.

1. 입주권 매물을 확인해요. 사업 진행 단계와 추가 분담금 예상액, 조합원 지위 양도 제한 여부를 살펴봐요.
2. 매매계약을 맺어요. 계약일부터 30일 이내에 시·군·구청에 거래 신고를 해야 해요. 토지거래허가구역 안의 거래라면 허가가 필요할 수 있어요. 계약 전 관할 구청에 확인하는 게 좋아요.
3. 기존 대출을 넘겨받아요. 입주권은 사업 단계에 따라 대출의 종류가 달라요. 관리처분 인가 후에는 이주비 대출을 받고, 아파트가 다 지어지면 잔금 대출로 전환하게 돼요.
4. 조합원 지위를 넘겨받아요. 매매계약 이후 조합 사무실에서 조합원 명의 변경 절차를 거쳐야 해요. 이 과정에서 지금까지 낸 분담금과 앞으로 낼 분담금을 인계받아요.
   

분양권에 대한 양도세는 보유 기간과 관계없이 높은 세율이 적용돼요. 1년 미만 보유 시 양도 차익의 70%, 1년 이상 보유 시 차익의 60%예요. 2년 이상 보유해도 60%로 유지돼요. 분양권은 2020년 8월 법 개정으로 단기 투기 억제 대상이 됐기 때문에 장기 보유에 따른 세율 인하가 없어요.

분양권 자체는 취득세 과세 대상이 아니에요. 아파트가 완공돼 주택을 취득할 때 취득세를 내요. 취득세는 잔금일과 등기일 중 빠른 날부터 60일 안에 신고하고 내야 해요.

분양권은 세금 종류에 따라 주택 수에 포함되는 기준이 달라요.

• 양도세: 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권부터 포함
• 취득세: 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권부터 포함
• 종합부동산세: 분양권 상태일 때는 제외하고, 아파트 완공 후 주택 수에 포함
  

입주권 양도세는 보유 기간에 따라 다른데요. 1년 미만 보유 시 양도 차익의 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%, 2년 이상 보유 시 기본세율 6~45%가 적용돼요. 2년 이상 보유 구간에서 분양권보다 부담이 적어요. 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 특례도 받을 수 있어요.

입주권은 단지가 어느 공사 단계에 있는지에 따라 취득세가 달라져요. 기존 주택이 철거되기 전에 사면 주택 세율 1~3%가 적용되고, 철거 후에 사면 토지 취득세 4.6%가 적용돼요. 이후 아파트가 다 지어지면, 새 아파트를 처음 등기하는 ‘보존등기’ 때 원시취득세 2.8%를 내요.

입주권도 분양권과 마찬가지로 세금 종류에 따라 주택 수에 포함되는 기준이 달라요.

• 양도세: 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획 인가를 받았거나 승계해 취득한 입주권부터 포함
• 취득세: 2020년 8월 12일 이후에 취득한 입주권부터 포함
• 종합부동산세: 입주권 상태일 때는 제외하고, 아파트 완공 후 주택 수에 포함
  

입주권을 보유한 상태에서 기존 집을 팔면 세금 부담이 달라질 수 있으니, 거래 전에 미리 계산해 보는 게 좋아요.

분양권을 매수하면 매도인이 받던 중도금 대출을 승계받을 수 있어요. 순서는 다음과 같아요.

은행 승계가 안 되면 기존 대출을 상환해야 명의 변경이 끝나요.

중도금 대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 대상이 아닌 경우가 많아요. 또 대출 한도 규제도 중도금 대출에는 바로 적용되지 않을 수 있어요. 다만 잔금 대출로 바뀔 때는 규제 지역 여부와 대출 전환 방식에 따라 LTV(주택담보대출비율)와 한도가 달라질 수 있으니, 은행에 확인해야 해요.

아파트가 완공돼 잔금을 낼 때는 잔금 대출을 받아요. 잔금 대출은 사실상 주택담보대출이라 DSR과 LTV 규제를 모두 적용받아요. 2026년 4월 기준 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원이에요.

토지거래허가구역 안에서 최초 분양 자체는 허가 대상이 아니에요. 다만 분양권·입주권 거래는 권리 성격과 대상 토지에 따라 허가 대상 여부가 달라질 수 있어요. 매매 전 해당 구청에 허가 요건을 먼저 확인하는 게 좋아요.

분양권과 입주권의 차이를 알았다면, 거래 전에 세 가지를 점검해 보세요: 거래 제한을 확인했는지, 추가 비용을 감당할 수 있는지, 그리고 세금과 대출 조건까지 총비용을 계산했는지. 여기까지 확인했다면 판단 준비는 된 거예요.