비거주 1주택 세금 | 종부세, 양도세 거주 여부로 어떻게 달라질까요?

“집은 한 채인데, 살지 않으면 세금이 달라질까요?”

정부가 부동산 세제개편안을 내놨어요. 집을 몇 채 가졌느냐가 아니라, 그 집에 사느냐를 묻기 시작했어요. 집이 한 채 있어도 실제로는 다른 곳에 살고 그 집은 전세나 월세로 내준 경우라면, 이제 '비거주 1주택자'로 분류돼요. 정부안대로 세제개편안이 국회를 통과하면 종합부동산세(종부세)는 2027년부터, 양도소득세(양도세)는 2028년부터 달라져요. 장기보유특별공제는 이름부터 장기거주소득공제로 바뀌고요. 비거주 1주택 세금은 누구에게 적용되고, 보유세와 양도세가 어떻게 달라지는지 알아볼게요.

비거주 1주택은 1세대 1주택자가 보유한 집에 실제로 살지 않는 경우를 말해요. 자기 집을 전세나 월세로 빌려주고 다른 곳에 사는 경우가 대표적이죠.

2026년 8월 3일 발표된 정부안에 따르면, 1세대 1주택자는 거주 여부와 관계없이 보유 주택의 공시가격이 14억원을 넘을 때 종합부동산세(종부세) 과세 대상이 돼요.

다만 종부세 과세표준을 계산할 때 공시가격에서 빼는 기본공제액은 달라요. 해당 주택에 거주하면 14억원을, 거주하지 않으면 9억원을 빼요. 따라서 비거주 1주택의 9억원은 종부세 과세 대상을 가르는 기준이 아니라 종부세 과세표준을 계산할 때 적용하는 기본공제액이에요.

종부세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 삼아요. 이날 그 집에 사는지 아닌지에 따라 5억원을 공제받을 수도, 없을 수도 있어요. 다만 어디까지를 거주로 볼지는 시행령에서 정할 예정이에요.

종부세 안에서도 잣대가 둘이에요. 기본공제는 6월 1일 하루를 보고, 세액공제는 실제로 산 기간을 봐요. 정부안대로면 양도세의 장기거주소득공제도 파는 날까지 산 기간을 합산해 공제율을 정해요.

종부세 과세표준은 ‘(공시가격－기본공제) × 공정시장가액비율’로 구하는데요. 여기에 세율을 적용한 뒤 공제할 재산세액과 세액공제를 빼고, 종부세액의 20%인 농어촌특별세를 더하면 납부할 금액이 나와요.

정부안에 따르면, 2027년부터 비거주 1주택은 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄고, 공정시장가액비율은 60%에서 70%로 올라요. 빼는 금액은 줄고 곱하는 비율은 오르니, 둘 다 과세표준을 키우는 쪽이죠.

공시가격 15억원 1주택 보유세, 거주와 비거주 비교

공시가격과 보유기간이 같아도 종부세는 크게 갈려요. 거주 여부가 기본공제액을, 누적 거주기간이 세액공제율을 정하기 때문이에요.

2027년에는 거주공제와 기존 보유공제의 절반 중 큰 쪽을 적용해요. 위 표에 2027년 열이 없는 이유죠. 같은 사례를 2027년 기준으로 계산하면 거주공제가 없어 보유공제 40%의 절반인 20%, 여기에 연령공제 20%를 더해 종부세가 약 114만원이에요.

2028년부터는 보유기간 공제가 사라지고 연령공제 20%만 남아, 종부세가 152만 1,000원으로 늘어요. 한 해 사이 38만원가량 더 붙어요. 세액공제 한도도 2027년 800만원, 2028년부터 600만원으로 새로 생겨요.

정부안대로면 주택에 적용하던 장기보유특별공제는 2028년부터 ‘장기거주소득공제’로 이름이 바뀌어요. 1세대 1주택의 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 따라 양도차익의 일부를 빼 양도세 부담을 줄이는 제도예요. 이름에서 ‘보유’가 빠지고 ‘거주’가 들어간 것부터가 예고인 셈이죠. 2028년에는 거주기간 공제를 늘리고 보유기간 공제를 줄여요. 2029년부터는 거주기간 공제만 적용하고요.

장기보유특별공제율은 집을 파는 날 그 집에 사는지가 아니라, 보유기간에 실제로 산 기간을 따져요. 지금 다른 곳에 살아도 과거에 산 기간은 합산해요. 그래서 집을 오래 보유했어도 거주기간이 짧으면 공제율이 낮아져요. 다만 아래 1세대 1주택 공제율은 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하면 적용해요.

1세대 1주택 양도세 장기보유특별공제 개편안

장기거주소득공제 한도는 집을 팔아 생긴 이익에서 세금 계산 전에 뺄 수 있는 최대 금액을 뜻해요. 개인별 연간 한도와 양도 물건별 한도가 따로 있지만, 집 한 채만 판다면 두 한도에 같은 금액을 적용해요. 따라서 실제로 공제받을 수 있는 최대 금액은 2028년 20억원, 2029년부터 10억원이에요.

정부가 제시한 사례로 계산해 볼게요. 양도가액 32억원, 취득가액 12억원인 1세대 1주택을 10년 보유하고 그중 2년 거주했으며, 집을 사고팔며 쓴 취득세와 중개보수 같은 필요경비는 없다고 가정해요.

같은 10년을 보유해도 2년만 살았다면 공제액은 6억원에서 2억원으로 줄어요. 산출세액이 늘어나는 건 공제한도 때문이 아니라, 보유기간 공제가 사라지기 때문이에요.

정부안은 아직 국회를 통과하지 않았지만, 현재까지 나온 내용을 기준으로 살펴볼게요.

정부안에 따르면, 부득이한 사유로 해당 주택에 살지 못한 기간도 최장 3년까지 거주기간으로 인정해요. 종부세는 거주용 주택 여부와 거주공제율을 판단할 때, 양도세는 거주기간 공제율을 계산할 때 이 기간을 반영하죠.

해당 주택에 1년 이상 계속 살다가 부득이한 사유로 다른 시·군으로 이사하거나 해외에 체류했다면, 그 비거주 기간을 거주기간으로 인정받을 수 있어요. 고등학교나 대학교 취학, 직장 변경이나 전근, 1년 이상 치료나 요양, 학교폭력 피해에 따른 전학, 취학이나 근무 때문에 해외에 머무는 경우, 60세 이상 직계존속을 모시는 경우 등이 해당돼요.

재건축이나 재개발로 집을 비웠다면 공사 기간의 50%를 거주기간으로 인정하며, ‘부득이한 사유’와는 다른 규정이 적용돼, 3년 한도에 걸리지 않아요. 자세한 인정 요건과 필요한 증빙은 시행령에서 정할 예정이에요.

공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인하고, 주민등록초본의 주소 변동 사항을 보고 주소별 전입일과 전출일을 정리해요. 집을 팔 계획이라면 예상 양도일과 예상 양도차익도 적어 두세요. 법률과 시행령이 확정되면 준비한 자료가 인정 요건에 맞는지 다시 확인하세요.

그 집에 살 것인가, 말 것인가. 정부안은 그 답에 따라 세금을 다르게 매기겠다고 해요. 아직 확정된 법은 아니지만 거주기간은 지금부터 쌓여요. 공시가격이 얼마고, 누적 거주기간이 얼마나 되는지 확인해 보세요.