8.13 부동산 대책 | 전세대출 달라지고 청년미래보금자리론 출시돼요

“대출이 풀렸다는데, 제 한도도 늘어나나요?”

정부가 수도권 23만 가구+α 공급과 실수요자 금융지원을 담은 ‘8.13 부동산 대책’을 발표했어요. 대출 기준은 조건에 따라 좁아지거나 넓어지고, 그대로인 경우도 있는데요. 8.13 부동산 대책 중 대출에 대한 변화와 청년, 신혼부부에 대한 정책이 어떻게 달라지는지 알아볼게요.

8.13 부동산 대책의 대출 변화는 규제 강화, 지원 확대, 기준 유지의 세 갈래로 나뉘어요. 내가 어디에 들어가는지부터 확인해 보세요.

8.13 부동산 대책 대상별 변화

8.13 부동산 대책에서 크게 달라지는 부분 중 하나는 전세대출보증이에요. 전세대출보증은 임차인이 대출을 갚지 못하면 보증기관이 대신 갚는 제도로, 은행은 이 보증을 믿고 전세대출을 내주는데요. 다음 세 가지 조건이 모두 해당되면 전세대출보증이 제한돼요.

이번 대책과 별개로 기존 제한도 그대로예요. 다주택자는 전세대출보증을 받을 수 없어요. 투기지역이나 투기과열지구 지정 효력이 생긴 뒤 매매계약을 맺어 3억원 넘는 아파트를 산 사람도 전세대출보증이 제한돼요.

다섯 가지 예외가 있어요. 신규 대출과 만기 연장이 모두 되는 경우, 만기 연장만 되는 경우로 나뉘어요.

대출 만기 연장 기간은 사유마다 달라요. 임대차계약을 승계했다면 계약 종료일까지, 이사 일정이 안 맞으면 6개월 이내예요. 토지거래허가구역 주택은 실제로 입주할 때 전세대출도 끝내야 해요. 이 기준은 2027년 1월 1일부터 새로 받는 대출과 만기 연장에 적용돼요.

전세대출 보증비율은 1주택자만 낮아져요. 갖고 있는 집에 사는지는 따지지 않아요. 임차할 집이 수도권 또는 규제지역이면 80%에서 70%로, 그 밖의 지역이면 90%에서 80%로 내려가요.

예를 들어 수도권에서 전세대출 2억원을 받는 1주택자는 보증액이 1억 6,000만원에서 1억 4,000만원으로 줄어요. 그럼 은행이 직접 부담하는 금액은 4,000만원에서 6,000만원으로 늘죠. 이렇게 될 경우 내 한도가 같은 비율로 줄진 않지만, 은행 심사나 대출 조건은 달라질 수 있어요.

금융위원회에 따르면, 청년미래보금자리론은 한국주택금융공사가 2027년 1월 출시를 목표로 준비하는 대출 상품이에요. 연 3조원 규모로 2년간 공급할 계획이며, 금리와 세부 기준은 아직 정해지지 않았어요.

청년미래보금자리론은 생애최초로 집을 사는 만 39세 이하, 연소득 7,000만원 이하 청년이 대상이에요. 신혼부부는 부부 중 한 사람의 소득으로 판단하며, 생애최초 세부 기준은 출시 전에 확정돼요.

대상 주택은 빌라 같은 비아파트예요. 집값 4억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하여야 해요. 오피스텔은 법 개정이 필요해 현재는 빠져 있어요.

LTV(주택담보대출비율)는 집값에서 대출이 차지하는 비율이에요. 청년미래보금자리론 상품안은 최대 80%로, 4억원짜리 주택이라면 지역에 따라 계산상 3억 2,000만원까지 빌릴 수 있어요. 실제 한도는 추후 확정될 세부 기준과 상환능력 심사에 따라 달라져요.

일반 보금자리론을 쓰면 생애최초 LTV 우대 혜택은 사라지지만, 청년미래보금자리론은 예외예요. 이걸 쓰고 난 뒤 다음 집을 살 때도 수도권 또는 규제지역 70%, 그 밖의 지역 80% 우대 비율을 받아요.

기존에는 신혼부부의 부부합산 연소득이 8,500만원 이하여야 보금자리론을 이용할 수 있었어요. 미혼은 본인 소득 7,000만원 이하가 기준이라 결혼 후 오히려 불리해질 수 있었죠.

2026년 10월부터는 부부합산 연소득이 8,500만원 이하이거나, 부부 중 한 사람의 소득이 7,000만원 이하면 보금자리론을 이용할 수 있어요. 혼인신고일부터 7년 이내인 부부가 대상이에요.

무주택 청년 대상인 특례전세자금보증은 2026년 10월부터 나이 기준을 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 넓혀요. 특례전세자금보증 한도는 임차보증금의 90%, 최대 2억원 그대로예요. 신혼부부이거나 자녀가 있으면 3억원이고, 보증비율도 100%로 기존과 동일해요.

2027년 1월에는 전세대출과 월세대출을 함께 보증하는 청년 전월세결합보증도 잠정 출시돼요. 연 4조 5,000억원을 공급하고, 보증비율은 100%예요.

두 상품 모두 만 39세 이하 무주택 청년이 대상이고, 소득은 연 7,000만원 이하여야 해요. 신혼부부라면 부부합산이 아니라 한 사람 소득으로 봐요. 비수도권 청년과 저소득 청년에게는 정부가 이자 일부를 대신 내는 이차보전 상품도 2년 동안 한시 공급해요.

기존에는 집을 한 번이라도 가진 적이 있으면 생애최초 LTV 우대를 받을 수 없었어요. 앞으로는 미성년일 때 주택 지분을 상속받은 것처럼 불가피한 사유가 있으면 인정받아요. 금융회사 여신심사위원회 심사를 거치면 돼요.

재건축이나 재개발 같은 정비사업으로 집을 비울 때 받는 이주비대출도 바뀌어요. 기존에는 갖고 있던 토지와 건물의 가치인 종전자산평가액만 봤어요. 앞으로는 새로 지을 집의 가치인 종후자산평가액과 견줘 큰 쪽을 기준으로 삼아요. 다만 대출한도 6억원과 규제지역 LTV 40%는 바뀌지 않아요.

이주비대출만으로 모자랄 때 더 빌릴 수 있게 보증상품도 생겨요. 추가 이주비대출은 한국주택금융공사가 시공사나 조합의 사업자대출을 보증하는 방식인데요. 추가 이주비대출은 2027년 1월에 도입할 예정이고, 한도는 사업장별 예상 수요에 따라 정해요.

정부는 2026년 금융권 가계부채 총량 증가율 목표를 1.5%에서 3%로 높였어요. 늘어난 여력은 이주비·중도금·잔금대출과 청년 주거안정 같은 실수요자 지원에 써요. 하지만 총량이 늘어도 내 한도가 그만큼 늘진 않아요.

다만 청년미래보금자리론의 LTV 최대 80%는 해당 상품에만 적용돼요. 집을 살 때 받는 일반 대출의 LTV와 DSR 규제비율, 주택담보대출 한도는 그대로고요. 생활안정자금·중도금대출·이주비대출 등은 별도 기준을 따라요.

8.13 부동산 대책 대출 기준

기존에는 근로소득이 얼마나 변했든 최근 1년 소득으로 계산했어요. 2027년 1월부터는 모든 소득에 같은 기준을 적용해요. 소득상승률이 20%를 넘으면 최근 2년 평균, 30%를 넘으면 최근 3년 평균을 봐요. 소득이 줄면 최근 1년 소득을 쓰고요. 육아휴직처럼 일시적으로 줄어든 경우는 금융권 세부 가이드라인에서 정할 예정이에요.

무주택 청년 근로자는 주택구입 목적 주택담보대출에 앞으로 오를 소득까지 반영하는 장래소득 인정기준을 쓸 수 있어요. 2026년 8월 31일부터는 금융회사가 쓸 수 있는지와 그때 한도를 먼저 안내해야 해요.

8.13 부동산 대책은 보유 주택과 실거주 여부, 나이와 소득에 따라 내 대출을 갈랐어요. 시행일도 2026년 8월 31일부터 2027년 1월까지 흩어져 있어요. 상담 전에 내 조건과 날짜부터 확인하세요.