공시지가와 공시가격, 왜 실거래가보다 낮을까요? 기준, 차이점 알아봐요

“같은 아파트인데 가격이 왜 다르게 나오나요?”

부동산 가격을 확인하다 보면 공시지가, 공시가격, 실거래가라는 말이 자주 나와요. 모두 가격을 나타내지만 쓰임은 다른데요. 공시지가와 공시가격, 실거래가의 뜻과 차이점에 대해 알아볼게요.

공시지가는 땅값을 정할 때 쓰는 기준 가격이에요. 국토교통부가 지역별로 대표가 될 만한 땅을 골라 가격을 정하는데, 이를 ‘표준지 공시지가’라고 해요. 표준지 공시지가는 토지 보상 평가*를 할 때 기준으로 활용해요.

표준지 공시지가가 정해지면, 이를 기준으로 시·군·구청장이 개별 토지 가격을 정해요. 이 가격을 ‘개별공시지가’라고 불러요. 개별공시지가는 토지 재산세와 개발부담금 등 세금과 부담금의 기준으로 쓰여요.

공시지가는 '부동산 공시가격 알리미’에서 개별공시지가나 표준지 공시지가 메뉴로 확인할 수 있어요. 내가 가진 땅의 기준 가격을 보려면 개별공시지가를 보면 돼요. 주변 땅값 기준을 참고하려면 표준지 공시지가도 함께 볼 수 있어요.

공시가격은 주택의 값을 매길 때 쓰는 기준 가격을 말해요. 재산세, 건강보험료 등 여러 행정 기준에 공시가격을 활용하는데요. 아파트, 연립주택, 다세대주택은 ‘공동주택 공시가격’을, 단독주택은 표준주택 공시가격과 개별주택 공시가격을 써요.

공시가격도 ‘부동산 공시가격 알리미’에서 확인할 수 있어요. 아파트, 연립주택, 다세대주택은 공동주택 공시가격 메뉴에서 조회해요. 단독주택은 개별주택 공시가격이나 표준주택 공시가격 메뉴를 보면 돼요.

아파트 공시가격을 찾을 때는 주소나 단지명을 입력하면 돼요. 같은 단지라도 동과 호수에 따라 공시가격이 다를 수 있어요. 그래서 단지 이름만 보고 끝내지 말고, 내가 보려는 동과 호수가 맞는지 확인하는 게 좋아요.

실거래가는 실제 매매계약 뒤 신고된 거래 가격을 말해요. 같은 아파트라도 거래 조건에 따라 달라져서, 한 건만 보고 단지 전체 가격을 판단하기는 어려워요.

실거래가는 ‘국토교통부 실거래가 공개 시스템’에서 확인할 수 있어요. 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔, 토지 거래까지 조회할 수 있어요.

공시지가, 공시가격, 실거래가 차이

실거래가는 특정 집이나 땅이 실제로 거래된 뒤 신고된 가격이에요. 아파트 시세도 보통 실거래가를 기준으로 얘기하는데요. 공시지가, 공시가격은 실거래가보다 낮은 경우가 많아요. 왜 그럴까요?

공시지가와 공시가격은 실제 매매가격이 아니에요. 국토교통부나 지방자치단체가 매년 기준일에 맞춰 조사하고 산정하는데요. 공시지가, 공시가격은 시세를 그대로 반영하지 않고 일정 비율(공시가격 현실화율)만 가격에 반영해요.

공시가격 현실화율은 실제 시세를 공시가격에 얼마나 반영할지 정한 비율을 말해요. 예를 들어, 시세 10억원 아파트에 현실화율 70%를 적용하면 공시가격은 약 7억원 수준이에요.

국토교통부에 따르면, 2026년 공동주택 공시가격 현실화율은 전년과 같은 69%가 적용됐는데요. 만약 시세를 100% 그대로 공시가격에 반영하면 집값이 오를 때 세금 부담도 함께 커질 수도 있어요. 그래서 공시가격은 실거래가보다 낮게 산정돼요.

실거래가는 실제 매매계약 뒤 신고된 가격이므로, 공시가격보다 시장 분위기를 더 빠르게 보여줄 수 있어요. 다만 한 건만 보고 ‘이 단지 시세가 이 정도구나’라고 판단하기는 어려워요.

같은 단지라도 거래 조건에 따라 가격이 달라질 수 있어요. 그래서 실거래가는 한 건만 보기보다 비슷한 거래 흐름을 함께 확인하는 게 좋아요.

부동산 가격을 볼 때는 ‘어떤 가격이 맞나?’보다 ‘무엇을 확인하려는 가격인가?’를 먼저 생각하는 게 좋아요. 같은 집이라도 공시가격, 실거래가, 시세가 다르게 보이는 건 각각 답하는 질문이 다르기 때문이에요.