재건축, 재개발 차이는? 재건축, 재개발 절차, 분담금, 이주비 총정리

뉴스를 보면 종종 ‘재건축’, ‘재개발’이라는 용어가 등장해요. 재건축과 재개발 둘 다 낙후된 환경을 개선하는 도시정비사업이지만, 추진 방식과 대상, 규모 면에서 차이가 있는데요. 재건축, 재개발의 개념과 절차, 차이점을 살펴볼게요.

재건축이란 낡은 건물을 허물고 새 건물을 짓는 사업을 말해요. 주로 생활 시설이 잘 갖춰진 아파트 단지가 대상인데요. 재건축 사업으로 아파트를 새로 지으면 집값이 크게 오를 거란 기대가 있기 때문에 대부분 아파트 주민들이 의견을 모아 자발적으로 추진해요.

재건축은 보통 정비 구역 지정, 재건축 안전진단, 조합 설립 인가, 사업 시행 인가, 관리 처분 인가, 착공 순서로 진행돼요.

재건축 분담금이란 아파트 분양 수익으로 재건축 공사비를 모두 충당하지 못할 때 조합원들이 나눠 내야 하는 돈을 말해요. 재건축 분담금 액수는 새 아파트의 조합원 분양가에서 기존 집값을 뺀 금액으로 정해지는데요. 최근에는 공사비가 크게 올라 재건축 분담금도 늘어나는 추세예요.

새로운 아파트를 지으면 집값이 크게 오르면서 기존 주민들이 이익을 얻게 돼요. 재건축 부담금이란 재건축 초과이익 환수제*에 따라, 재건축으로 얻은 이익이 일정 기준을 넘으면 나라에 내야 하는 금액이에요.

재건축 이주비란 기존 아파트를 철거하고 새로 짓는 동안, 조합원들이 임시로 살 곳을 마련할 수 있도록 조합이 은행과 연계해 빌려주는 돈을 말해요. 입주가 시작되면 조합원은 이주비를 갚아야 하고요. 재건축 구역 내 주택을 소유한 조합원만 이주비를 받을 수 있어요.

재개발은 오래되고 낡은 주택이나 상가 등이 모여 있는 지역 전체를 정비해 새로운 동네로 재탄생시키는 사업을 말해요.

재개발 절차는 재건축과 비슷해요. 정비 구역 지정부터 조합 설립, 사업 시행, 관리 처분, 착공 순서로 진행하는데요. 한 가지 차이점은, 재건축과 달리 안전진단 절차가 없어요.

재개발 조합을 설립하기 위해서는 토지 및 건물 소유자 전체의 75% 이상 동의와 토지 면적 기준 50% 이상 동의가 필요해요. 소유자 수와 면적 기준을 모두 충족해야 하고요.

재개발 주거이전비란 재개발로 인해 다른 곳으로 이주해야 하는 기존 거주자가 받는 보상금이에요. 재개발 조합이나 지자체, 공공기관 등 재개발 사업을 시행한 기관에서 주는데요. 재개발이 예정된 지역에서 3개월 이상 살았다면 주거이전비를 받을 수 있어요.

주택 소유자도 주거이전비를 받을 수 있어요. 본인 소유의 건축물 혹은 정비 구역 내 다른 사람의 건축물에 실제 거주하고 있어야 해요. 해당 건축물이 무허가 건축물이면 받을 수 없고요.

재개발 이주비는 재개발하는 동안 기존 거주자가 임시로 살 곳을 마련할 수 있도록, 재개발 조합이 은행과 연계해 빌려주는 돈이에요. 주거이전비는 일회성으로 주는 금액인 반면, 이주비는 임시로 빌려주는 돈이라 조합원이 갚아야 한다는 차이점이 있어요.

재개발 분담금이란 재개발 과정에서 든 사업비를 조합원들이 나눠 내는 금액이에요. 도로나 상하수도, 공원 등 공공시설 설치 비용은 지자체가 일부 부담하기도 하고요.

최근 몇 년 사이 재건축과 재개발 등 도시정비사업이 크게 위축됐어요. 코로나19 팬데믹과 러시아-우크라이나 전쟁이 겹치면서 시멘트 등 원자재값이 크게 올랐을 뿐만 아니라, 고환율, 인건비 상승까지 더해져 공사비가 많이 올랐기 때문이에요. 한국건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면, 2020년과 비교했을 때 지난 7월 공사비가 31%가량 올랐어요.

공사비가 치솟으면서 사업 주체인 재건축·재개발 조합과 공사를 맡은 건설사 사이에도 갈등이 잦아지는 추세예요. 갈등이 이어지면서 공사가 멈추고 심지어 주민들의 입주가 지연되는 일까지 벌어지는데요. 이에 서울시 등 지방자치단체들은 갈등 중재에 적극적으로 나서고 있어요.

재건축과 재개발 사업은 신규 주택을 공급하는 중요한 경로 중 하나예요. 특히, 서울처럼 추가 개발이 어려운 도심 지역에선 재건축과 재개발이 핵심적인 주택 공급 방법인데요. 자칫 이러한 도시정비사업이 줄어들면 새로 공급되는 주택 물량이 줄고, 주거비 부담이 늘어날 수 있어요.

이에 정부는 각종 규제를 풀면서 도시정비사업을 활성화할 뜻을 내비쳤어요. 당장 올해 5월부터는 재건축 조합 설립 요건을 주민 동의율 75% 이상에서 70% 이상으로, 상가 소유주 동의율도 2분의 1 이상에서 3분의 1 이상으로 완화했는데요. 용적률* 상향, 재건축 초과이익 환수제 폐지도 논의하고 있어요.

여기에 서울시 역시 비교적 땅값이 낮은 지역에 한해 공공 임대주택 물량을 줄이고, 일반분양 물량을 늘려주는 방식으로 사업성을 높여주며 지원에 나섰는데요. 재개발이 이뤄지는 영등포 도심에 건물 높이 규제를 철폐하는 등 관련 규제도 완화하겠다고 밝혔어요.