주택시장 따로 따로 ‘분절화’ 현상 왜 나타나나

서울 주택시장의 문법이 바뀌고 있다. 그동안 시장을 설명하던 핵심 원리는 ‘공간적 전이(Spatial Diffusion)’ 또는 공간 확산이었다. 특정 지역에서 형성된 상승 에너지가 인접 지역으로 퍼져나가는 흐름이다. 그러나 최근 서울 아파트 시장에서는 이 전이가 약화하고, 지역별로 서로 다른 방향을 보이는 ‘탈동조화’ 현상이 뚜렷해지고 있다.

강남이 가격 흐름의 신호를 먼저 보내던 ‘안테나’ 역할도 힘을 잃는 모습이다.

시장은 더 이상 하나의 물결이 아니라, 각개전투식으로 움직이는 복수의 시장으로 분해되고 있다. 즉, 지역별로 ‘따로따로’ 시세 흐름이 나타나고 있는 셈이다.

이처럼 강남권과 용산 등 고가 주택 밀집 지역, 비강남 중저가 주택 밀집 지역이 서로 다른 궤적을 그리는 배경에는 수요 구조의 변화가 있다. 현재 주택시장은 ‘캐시 푸어’ 성향의 고령층과 ‘타임 푸어’ 성향의 MZ세대라는 두 축으로 나뉜다.

고가 주택을 보유한 고령층은 보유세 부담과 정책 변화에 민감하게 반응하며 매도 쪽으로 기울기 쉽다. 다주택자는 일부 주택을 매도하고, 고가 1주택자는 더 저렴한 주택으로 이동하는 ‘주거 다운사이징’ 움직임도 나타난다.

반면 젊은 세대는 비강남 중저가 주택을 적극적으로 탐색한다. 중저가 주택은 보유세 부담이 상대적으로 크지 않은 데다 근로소득으로 감당할 수 있는 범위에 있기 때문이다. 특히 그동안 덜 오른 비강남 지역은 ‘가격 메리트’가 부각되며 MZ세대의 투자 레이더에 포착되고 있다.

같은 정책을 두고도 세대별로 전혀 다른 반응이 나타나는 것이다. 젊은 세대는 맞벌이다 보니 도심 업무지구에서 아주 먼 지역에는 관심이 없고, 출퇴근이 가능한 서울 부도심권 주택을 사려고 하는 것 같다.

금융 규제 역시 시장을 갈라놓는 요인이다. 15억 원 이상 고가 아파트에 대한 대출 규제는 강남권 수요를 직접적으로 억제한다. 반면 상대적으로 가격이 낮은 지역은 대출 접근성이 유지되면서 수요가 이동한다. 이른바 ‘키 맞추기’ 현상이 나타나며 강북권의 상대적 강세가 이어지는 구조다.

결국 지금의 주택시장은 단일한 흐름이 아니라 서로 다른 이해관계가 충돌하는 ‘이중주 시장’에 가깝다. 고령층은 자산 방어와 세금 부담 속에서 보수적으로 움직이고, 젊은 층은 가격 메리트와 기회비용을 반영해 보다 적극적으로 움직인다. 이러한 엇갈린 선택이 시장의 분절화(Segmentation)를 만들어내고 있다.

다만 이러한 변화가 구조적 추세로 굳어질지, 일시적 현상에 그칠지는 아직 단정하기 어렵다. 외곽 지역의 저평가에 따른 기저효과, 대출 규제 완화 여부 등 정책 변수들이 복합적으로 작용한 결과일 가능성도 크다. 다만 적어도 올해까지는 이러한 차별화 흐름이 이어질 가능성이 높아 보인다.

• 3월 전국주택매매가격 전월대비 상승
  * 12월(0.29) → 1월(0.19) → 2월(0.30) → 3월(0.01)
• 지역별 매매가격 동향
  - 수도권 : 서울(상승)·경기(상승)·인천(상승)
  - 5대 광역시 : 상승
  * 부산(0.04), 대구(0.01), 광주(0.00), 대전(-0.01), 울산(-0.02)
  - 기타 지방 : 하락

• 3월 전국주택전세가격 전월대비 상승
  * 12월(0.33) → 1월(0.24) → 2월(0.26) → 3월(0.01)
• 지역별 전세가격 동향
  - 수도권 : 서울(상승)·경기(상승)·인천(상승)
  - 5대 광역시 : 상승
  * 부산(0.04), 대구(0.01), 광주(0.00), 대전(0.01), 울산(0.00)
  - 기타 지방 : 하락

• 거래량 감소
  - 26년 1월 주택거래량은 6.1만건으로 전월 대비 2% 감소

국토교통부 26년 공동주택 공시가격(안)에 따르면 공동주택 공시가격 전국 평균은 전년 대비 9.16% 상승. 지역별로는 서울이 18.67%, 경기 6.38%, 인천 -0.10%, 부산 1.14%, 대구 -0.76%, 광주 -1.25%, 대전 -1.12%, 울산 5.22% 변동. 공시가격 현실화율은 전년과 동일한 69% 적용되었고 시세 반영분만 반영.

4월 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장이 원칙적으로 금지. 다만 임차인이 있는 경우 등에는 예외적으로 만기 연장을 허용. 또한 무주택자가 해당 주택을 연말까지 매수(토지거래허가 신청 접수)하는 경우에는 실거주 의무를 임대차 계약 종료일까지 유예.