고가주택 매물 3파동 나오나

정부의 2026년 세제 개편안 발표 이후 부동산시장의 온도 차이가 극심하게 나타나고 있다. 강남권을 비롯한 고가주택 지역은 직격탄을 맞으면서 매물이 늘고 있다. 하지만 중저가 주택시장은 매물이 오히려 줄거나 가격 강세를 유지하고 있다. 주택시장이 세제 변화에 민감하게 반응하고 있는 셈이다.

일단 매물에서 지역별 변화가 달리 나타난다. 부동산정보업체 아실에 따르면 8월 26일 현재 강남구 아파트 매물 건수는 1만 823건으로 한 달 전(9,790건)보다 10.5% 늘어났다. 서초구 역시 같은 기간 7,616건에서 8,731건으로 14.6% 증가했다. 고가주택이 밀집된 용산구와 송파구 등도 증가했다. 하지만 도봉구는 1,685건으로 한 달 전(1,782건)보다 5.4% 감소했다.

고가주택시장 중심으로 총 세 차례에 걸쳐 절세 매물 파동이 일어날 수 있다. 세법 개정안이 발표된 8월에 1차 매물이 나오고 있고, 그다음 보유세 과세기준일 직전인 2027년 5월 말에 2차 매물이 집중될 것으로 보인다.

마지막으로 2028년부터 종부세나 양도소득세 부담이 늘어나기에 이를 피하기 위해 2027년 말에 막판 3차 절세 매물이 쏟아질 가능성이 높다. 다만 세법 개정안에 대해 야당뿐만 아니라 민주당 내에서도 수정 요구가 강한 상황인데 최종안이 어떻게 나오느냐에 따라 흐름은 달라질 수 있다. 약간 수정하는 쪽으로 결론이 날 경우 강남의 상대적 위축은 불가피할 것으로 보인다.

비강남 지역에선 아파트 임대사업자 혜택 축소 이전인 2027년 말까지 매물이 나올 수 있다. 하지만 조정대상지역에서 다주택자의 양도세율은 완화되지만 장기보유특별공제 혜택은 주어지지 않는다. 따라서 강남권보다는 절세 매물 출회가 많지 않을 수 있을 것이다.

• 8월 전국주택매매가격 전월대비 상승
  * 5월(0.17) → 6월(0.24) → 7월(0.29) → 8월(0.27)
  
• 지역별 매매가격 동향
  - 수도권 : 서울(상승)·경기(상승)·인천(상승)
  - 5대 광역시 : 상승
  * 부산(-0.05), 대구(-0.07), 광주(-0.03), 대전(0.05), 울산(0.40)
  - 기타 지방 : 하락

• 8월 전국주택전세가격 전월대비 상승
  * 5월(0.27) → 6월(0.40) → 7월(0.34) → 8월(0.30)
  
• 지역별 전세가격 동향
  - 수도권 : 서울(상승)·경기(상승)·인천(상승)
  - 5대 광역시 : 상승
  * 부산(0.15), 대구(0.11), 광주(-0.04), 대전(0.18), 울산(0.41)
  - 기타 지방 : 상승

• 거래량 증가
  - 26년 6월 주택거래량은 6.8만건으로 전월 대비 3.5% 증가

정부는 8월 3일 실거주 여부와 주택가액을 중심으로 하는 부동산 세제 개편안을 발표. 종합부동산세는 주택 수 대신 가액과 실거주 여부를 기준으로 과세 체계가 전면 개편되며, 실거주 1주택자의 기본공제는 14억으로 확대. 양도소득세 역시 장기보유특별공제를 거주 중심의 공제 체계로 개편하고 공제 한도도 신설

정부는 8월 13일 주거 안정을 위해 수도권에 23만 호 이상을 추가 공급하는 주택 신속 공급 방안을 발표. 주택 공급 속도를 높이고자 공공택지 착공까지의 기간을 기존 68개월에서 37개월로 대폭 단축하고, 정비사업 활성화와 다세대ㆍ다가구 등 비아파트 공급을 위한 규제 완화와 지원도 추진