새 정부 출범에 따른 하반기 부동산 시장 전망

하반기 부동산 시장은 어떤 흐름을 보일까. 부동산 시장에 미치는 요인은 여러 가지가 있지만, 당장은 이재명 정부의 정책에 관심을 기울여야 할 것 같다. 새정부의 정책은 단기적으로는 변화 흐름의 70~80%를 차지할 정도로 강력한 힘을 발휘한다. 정부는 서울을 중심으로 과열된 아파트 시장을 안정화하는 대책을 내놓을 가능성이 크다.

공급 확대와 수요 조절을 통해 시장을 진정시키려 할 것이다. 반면, 침체의 늪에 빠진 지방에 대해서는 수요 진작을 위한 정책을 시행 할 것이다. 이같은 정책의 흐름을 고려해서 부동산 투자 전략을 짜야 할 것으로 생각된다.

부동산 시장의 관심사는 ‘어게인 2017년’이 현실화 할 것인가다. 2017년 5월 문재인 정부가 출범하고 나서 아파트값이 급등했다. 진보 정권이 들어서면 돈이 풀려 집 값이상 승할 것이라는 막연한 기대감이 작동하면서 수요자가 일제히 ‘사자’에 나섰기 때문이다. 시장 흐름을 주도하는 서울 지역 아파트를 보자.

한국부동산원에 따르면, 서울 아파트값은 2017년 5월부터 3개월간 실거래가 기준으로 6.3% 올랐다. 거래량도 큰 폭으로 증가했다. 3개월간 서울 아파트 월평균 거래량은 1만4,175건으로, 그 이전 3개월 평균치(7,882건)보다 80%가량 늘었다(서울 부동산 정보광장).

문재인 정부 출범 이전에는 거래나 가격이 꿈틀거리는 수준이었다가 그 이후 폭발한 셈이다. 이번에도 비슷한 흐름이 나타날지 좀 더 지켜봐야할 것같다. 이재명 정부 출범 이전에 이미 거래량이 크게 늘어난 데다 하반기에 정부가 시장 안정책을 내놓을 가능성이 있기 때문이다.

개인적 생각으로는 서울 핵심 지역 거래량은 ‘상고하중(上 高下重)’이 될 가능성이 있다. 지난 3월 서울 아파트 거래량은 1만259건으로, 역대 월평균 거래량인 6,000건을 크게 웃도는 수준이라는 점을 고려하면 올해 최고치를 기록할 가능성이 크다.

일반적으로 거래량은 시장의 활력과 참여자의 관심도를 뜻하는데, 가격 변동을 선행하는 특성을 보이니 주목할 필요가 있다. 현재의 거래량 증가는 진보정권 출범에 대한 기대감이 미리 반영된 결과로 보인다.

또 7월부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되면 대출 문턱이 높아져 집사기가 어려울 것이라는 불안감에 앞당겨 구매하는 ‘선소비 현상’도 나타났다. 요컨대 이미 체력을 많이 소비한 만큼 하반기에는 좀 둔화하지 않을까 예상한다.

그렇다고 아파트값이 바로 떨어질 것 같지는 않다. 이재명 대통령은 대선 공약에서 공급을 늘리되 초고가 아파트를 대상으로 가격 상승 억제 정책을 쓰지 않겠다고 밝혔다. 양도세나 종부세 같은 세금 중과 정책으로 집 값을 잡는 정책을 펴지 않겠다는 뜻이다.

하지만 조정대상지역이나 투기 과열지구는 지정할 수 있다. 이는 통상적인 부동산 시장 관리 방안이기 때문이다. 이런 규제정책으로도 안정화되지 않으면, 2차 카드로 토지거래허가구역을 확대 지정할 가능성도 있다. 고가 아파트가 몰려있는 강남과 용산 일대 아파트값은 오름세가 이어질 것으로 보인다.

하지만 상승률은 둔화될 가능성이 높을 듯하다. 전 고점(2021년 4분기)을 돌파할 만 큼 급상승하기에는 부담감과 피로감이 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면, 1분기 말 현재 아파트 실거래가 기준으로 전 고점을 돌파한 곳은 서울 강남·서초·용산구와 경기도 과천 등 4곳이다.

여러 채를 투자하기보다 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상에 상급지 갈아타기 수요가 이들 지역으로 몰렸다. 토지거래허가구역 지정에도 강남 일대 아파트가 신고가를 경신하는 것도 이 때문이다. 하지만 하반기 이후에는 중저가 주택 가격이 회복하면서 상급지와 갭 메우기 장세가 나타날 것으로 예상된다.

금융 당국의 시뮬레이션에 따르면, 연 소득이 1억원인 사람이 30년 만기, 연 4.2% 금리의 혼합형(5년 고정+이후 변동금리), 원리금 균등상환 조건으로 주택담보대출을 받는다고 가정할 때 7월부터 시행되는 3단계 DSR에서는 5억9,000만원으로 종전 보다 3,000만원 정도 줄어든다.

집을 살 때 대출을 많이 내는사람, 고가주택 일수록 DSR영향을 많이 받을 수 있다. 2022년 미국발 고금리 쇼크가 상륙하면서 전국 아파트값이 곤두박질쳤지만, 그동안 인기 지역만 회복하고 비인기 지역이나 외곽 지역은 침체의 늪에서 빠져나오지 못 하고 있다. 실제로 수도권에서도 1분기 말 기준 전 고점보다 20% 이상 떨어진 곳이 수두룩하다.

경기도 양주(-28%)·오산(-25.8%)·의정부(-24.1%)·의왕 (-23%)·군포(-22%)·고양(-20.7%)·광명(-20.3%), 인천 연수(-25.5%)·계양구(-23.1%), 서울 노원(-21.9%)·도봉구(-21.7%) 등이 대표적이다. 하반기 현재 연 2.5%인 기준 금리가 한 두 차례 더 인하되면 그만큼 시장에 유동성(돈)이 풀린다. 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르기 마련이다.

상대적으로 시세가 낮거나 저평가된 곳으로 유동성이 유입될 수 있을 것이란 설명이다. 지난 2017~2021년처럼 상급지, 하급지 가릴 것 없이 무차별 상승세가 나타나기는 힘들지만, 일정 부분 순환매가 진행될 것으로 보인다.

지방 역시 비슷한 관점에서 접근할 필요가 있다. 지방주택 시장은 미분양 증가, 젊은층 유출, 지역경제 침체 등으로 어려움을 겪고 있다. 하지만 올해부터는 아파트 입주 물량이 줄어드는 데다 3단계 스트레스 DSR의 6개월 유예, 금리인하, 준공후 미분양 세제 혜택 등 긍정적 요인도 무시할 수 없다.

또 주목할 점은 지방 균형 발전 공약이다. 이재명 대통령은 행정수도 ‘세종’ 완성을 약속했다. 이를 위해 국회 세종의사당과 대통령 세종 집무실을 임기 내 건립하겠다고 밝혔다. 서울과 수도권에 산재한 2차 공공기관의 지방 이전을 추진하고 로드맵도 수립하기로 했다.

이런 공약이 실현되면 지방 주택 시장은 온기를 띨 것이다. 튼실한 주택 유효 수요가 수도권을 벗어나 지방으로 ‘남하’하는 것으로 볼 수 있어서다. KB부동산 통계 조사 결과 서울·수도권에서 하우스푸어 사태를 겪은 2011년 당시 5대 광역시 아파트값은 20.3%나 올랐다.

1차 공기업 지방 이전과 혁신 도시개발에 대한 기대가 컸기 때문이다. 하반기의 주목할 현상이 될 ‘갭 메우기’는 동이나 구별, 도시별, 광역권별로 두루 나타날 것으로 점쳐진다.

보수 정권이 들어서면 집 값이 내리고 진보 정권에선 오른다는 생각은 편견이다. KB부동산시세에 따르면, 노무현 정부와 문재인 정부 5년 동안 전국 아파트값은 각각 34%, 38% 정도 올랐다.

하지만 보수 정권인 노태우 정부 당시에는 70%나 상승했다. ‘진보 정권=집값 급등’에 대한 인식은 심리학적으로 우리 기억에 최근 정보가 강하게 작용하는 ‘최신성 효과(Recency Effect)’일 수 있다.

그렇다고 진보 정권에서 집 값이 오르지 않았다는 뜻은 아니다. 요즘 부동산은 투자재 성격이 강해지면서 금리나 통화량 같은 금융 변수에 예민하게 움직인다. 집값 급등을 막으려면 무엇보다 과도한 통화량 팽창을 경계해야 한다.

노무현, 문재인 정부 당시 광의통화(M2)는 연평균 10% 안팎으로 늘어 부동산 시장의 과열을 야기했다. 한국은행에 따르면, 4월 현재 M2는 약 4,235조원으로 전년 동월 대비 5.7% 늘어났다.

아직은 안정권이다. 하반기에 연평균 M2 증가율이 10%를 넘지않도록 적절한 통화량과 대출관리가 필요할 것 같다. 물론 공급 부족 심리가 확산하지 않도록 확실한 공급 계획 청사진을 수립하고, 이를 조속히 실행하는 것도 필수다. 그래야 침체된 실물경기와 괴리된채 집 값이 급등하는 이상현상을 막을 수 있다.