2026년 주택시장은 어디로?

서울 전 지역과 경기도 12곳을 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정하는 10·15 부동산 대책 시행 이후 아파트 매매 거래량은 급감하고, 전세 매물도 눈에 띄게 줄어들었다. 이 같은 시장 상황을 바탕으로 내년도 주택시장을 전망해본다.

2025년 주택시장은 강남 3구와 마포·용산·성동이라는 서울 중심 권역을 중심으로 연일 최고가를 경신했다. 이에 정부는 급기야 6·27 대책을 통해 주택담보대출 금액을 6억원으로 제한하고, 대출받아 집을 사면 6개월 내 입주하는 초강수 규제를 발표했다.

하지만 집값은 아랑곳하지 않고 다시 상승했고, 9·7 공급대책을 내놓았다. LH가 시행사가 되어 아파트 135만 호를 공급하겠다는 것인데, 실효성에 의문이 제기되면서 집값 상승이 멈출 줄 몰랐다. 결국 정부는 서울 전 지역과 경기도 12곳을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶는 전대미문의 정책을 발표하기에 이르렀다.

KB부동산에 따르면, 2025년 11월 3일 현재 매매가격은 전년 말 대비 전국 0.88%, 서울 강남 12.79%와 강북 6.47%, 경기도 0.85%, 지방 5대 광역시는 –1.9% 상승률을 보였다. 전세가격은 전국 0.89%, 서울 강남 3.59%와 강북 2.21%, 지방 5대 광역시 0.27% 상승률을 기록했다. 이처럼 2025년 주택시장은 지역별 양극화가 극심했다. 강남은 2021년 최고가 대비 50% 상승한 반면, 서울 외곽에 해당하는 노원구는 2021년 최고가 대비 70~80% 수준에 불과하다.

그런 한편 지방은 상황이 더 좋지 않아 2022년부터 올해까지 3년 연속 주택가격이 하락하고 있다. 강남 재건축의 상징인 은마아파트 115㎡는 2021년 최고가인 28억2,000만원에서 2025년 1월 30억4,000만원을 기록하더니 같은 해 10월에는 43억1,000만원으로 급상승했다.

올해 주택시장의 또 한 가지 특징은 전세 물량이 감소하고 월세 비율이 증가했다는 점이다. 국토교통부에 따르면, 2025년 8월 기준 월세 거래 비중은 62.8%로 작년(57.7%)보다 상승했다. 공급 측면에서는 갭투자가 금지되고, 세입자의 계약갱신이 늘면서 전세 물량이 줄었으며, 소유권 이전부 전세자금대출도 막히면서 월세 물량이 증가했기 때문이다. 수요 측면에서는 전세 사기 위험으로 월세 선호 현상이 높아지고, 전세 대출 한도 축소와 대출 심사가 강화된 것도 주요 원인이다.

또 30~40대 무주택자들이 내 집 마련에 대폭 나섰다. 과거 문재인 정부 학습효과를 통해 수요 억제정책으로 집값을 잡을 수 없다는 경험을 하면서, 규제가 더 강화되기 전에 최대한 대출을 받아 내 집 마련에 나선 것이다.

필자의 조카도 오는 12월 결혼을 앞두고 아파트 담보대출 6억원과 마이너스대출 등 7억원을 마련해 지하철 2호선 아현역 인근의 24평형 아파트를 10·15 대책 이전에 10억5,000만원에 매입했다. 만약 10·15 대책 시행 이후라면 해당 대책으로 LTV가 40%로 감소해 대출 한도가 줄어들어 아파트 매입이 불가능했을 것이다.

2026년 주택시장은 서울과 경기도는 규제지역 및 토지거래허가구역을 중심으로 거래량 감소가 지속될 전망이다. 하지만 아파트 가격 하락은 제한적일 것으로 예상된다. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 2만9,000여 가구에 불과해 작년(4만3,000여 호)에 비하면 33% 감소한다. 1주택자에 대한 대출 규제(15억원 이하 6억원, 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원) 강화로 상급지로 갈아타기가 어려워지면서 시장에 나오는 매물이 감소할 것이다. 매입을 원하는 실수요층은 여전히 두터워 수요 공급 원칙에 의해 수도권 매매가격은 우상향할 가능성이 높다. 반면 지방은 똘똘한 한 채 선호 현상과 과거 공급 물량이 많아지면서 하락 또는 약보합세를 보일 것으로 전망된다.

건설산업연구원이 최근 발표한 주택시장 전망 자료에 따르면, 내년 전국 주택 매매가격은 0.8% 상승하는데 수도권은 2% 상승하는 반면, 지방은 0.5% 하락할 것으로 예측했다. 또 전세는 전국적으로 2025년 1%보다 높은 4% 상승률을 전망해 전세난이 심화할 것으로 예상했다.

전세 물량 감소는 정부 정책의 영향이 크다. 갭투자가 금지되고, 주택 매수자는 실거주해야 하며, 대출금액까지 감소하다 보니 전월세 시장이 위축된 것이다. 이로 인해 내 집 마련 여건이 되지 않는 사람이 임대차 시장에 장기간 머무르면서 수요는 증가하는 반면, 공급은 줄어들어 전월세 가격이 상승할 전망이다. 거주 비용 부담 증가는 소비 여력 감소로 이어져 경제성장에도 부정적 영향을 미칠 것으로 보인다.

2025년에 이어 월세 비율은 꾸준히 증가할 것으로 예상된다. 전세 물량 감소도 이유지만, 전세 대출이 상대적으로 어려워지기 때문이다. 예를 들어 버팀목 전세자금대출 한도가 감소하고 전세 대출 보증 비율이 강화되며, 1주택자가 수도권과 규제지역에서 전세 대출을 받으면 이자 상환분이 차주(借主)의 DSR에 반영되어 대출 가능 금액이 더 줄어든다. 또 예금금리 하락으로 임대인도 월세를 받는 게 나쁘지 않기 때문이다.

2026년 주택시장에서 가장 주목할 부분이 세제 변화다. 규제지역 다주택자 양도세 중과는 2026년 5월 9일까지 유예된 상태인데, 만약 부활하면 규제지역에 2채 이상을 가지고 있는 사람은 양도세 중과로 거래가 어려워진다. 이는 매물 잠김으로 이어지는 악순환을 초래할 수 있어 양도세 중과가 유예되길 기대해본다. 또 한 가지는 1가구 1주택에 대한 세제 개편이다. 현재는 30억원 주택 1채를 가진 사람이 10억원짜리 주택 3채를 가진 다주택자보다 양도세와 종합부동산세 혜택이 월등히 높다. 이는 똘똘한 한 채 선호 현상을 부추기는 주요 원인이므로, 고가 주택 소유자는 향후 세제 변화를 잘 지켜볼 필요가 있다.

내 집 마련은 빠를수록 좋다는 말이 있다. 그러나 전세를 끼고 내 집을 마련하거나, 저렴한 주택에서 거주하며 돈을 모으는 몸테크가 과거보다 훨씬 어려워진 상황이다. 청약 시장도 현금 보유가 적으면 힘들다. 하지만 정부의 정책과 규제를 잘 학습해 자신의 상황에 맞게 내 집 마련 로드맵을 잘 설계할 것을 추천한다.

만약 이번 대책에도 시장이 진정되지 않는다면, 연말이나 연초에는 취득세·보유세·양도세 등 세제 개편 같은 추가 대책이 나올 수 있다. 일각에서는 내년 6월 지방선거를 앞두고 있어 과감한 세제 드라이브를 걸기는 어려울 것이라는 시각도 있다. 하지만 ‘불장’이나 ‘비이성적 과열’이 극심해지면 최후의 세제 카드는 언제든지 동원될 수 있다.

매도호가와 실거래가 차이가 크므로, 호가대로 매수하는 것은 금물이다. 고강도 대책인 만큼 당분간 시장 추이를 지켜보는 게 좋다. 또 대출 문턱이 높아진 만큼 주택을 계약하기에 앞서 반드시 은행 창구를 방문해 대출 가능 금액을 확인하는 것이 중요하다.

즉, ‘선(先) 대출 확인, 후(後) 계약’이 바람직하다는 얘기다. 20억에서 30억원 이상의 고가 주택 취득 때 세무 당국이 조사할 수 있으므로 자금 출처를 명확히 밝히는 등 투명한 거래가 필요하다. 이번 규제지역과 허가구역에서는 1주택자의 갈아타기도 ‘선 매도 후 매수’ 원칙을 지켜야 한다.

비인기 지역에서 인기 지역으로, 나 홀로 아파트에서 대단지로 갈아탈 때 ‘선 매수, 후 매도’ 방식은 위험하다. 급한 마음에 덜컥 샀다가 기존 주택이 팔리지 않아 자금 조달에 곤욕을 치를 수 있기 때문이다.