대출을 저축으로 생각하라

희망찬 새해가 밝았다. 새해에는 내 집 마련을 꿈꾸지만 대출 가능 금액이 줄어들면서 무주택자의 고민이 깊어졌다. 대출을 여전히 꺼리는 사람이 많지만, 사실 대출은 현금이 부족한 사람이 고려할 만한 든든한 지원군이다. 대출을 저축으로 생각하는 관점의 전환이 내 집 마련을 앞당길 수 있다.

작년 10·15 부동산 대책으로 주택담보대출 가능 금액이 매매 금액에 따라 차등 적용된다. 9억 원 이하는 6억 원, 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원이다. 고가 아파트는 현금이 많이 필요하지만, 9억 원 이하는 6억 원까지 대출이 가능해 실수요자에게는 여전히 내 집 마련 기회가 살아 있다.

하지만 여전히 대출을 부담스러워하는 사람이 있다. 필자가 상담하다 보면 무주택자인 분들이 특히 대출을 싫어한다. 반면 대출을 투자의 일부라고 생각하는 사람들은 적극적으로 대출을 알아보고 최소한의 현금으로 투자한다.

대출을 투자와 내 집 마련을 돕는 좋은 도구라고 여기는 것이다. 대출을 적극 활용하는 사람들은 내 집 마련도 빨리하고, 투자도 병행하다 보니 자산이 많다. 하지만 대출을 기피하거나 무서워하는 사람은 자산이 없는 경우가 많다.

지난 10·15 대책 이전, 작년 12월 결혼을 앞둔 시점에 조카는 북아현동에 전용 59㎡ 아파트를 10억 5,000만 원에 매입했다. 예비부부 합산 현금 4억 원이 있었는데, 전세로 들어가지 않고 과감하게 주택담보대출 6억 원과 마이너스 대출을 받아 구입한 것이다.

3개월이 지난 그 아파트는 12억 5,000만 원에 실거래됐고, 최저 호가가 13억 원 이상으로 상승했다. 7억 원에 대한 대출 이자가 1년에 2,800만 원(연 대출 이자 4% 가정)인 거에 비해 3개월 만에 2억 원이 상승했으니 잘한 투자라고 할 수 있다.

다행히 예비부부 모두 대기업에 근무해 연간 대출 원금 납입액 2,330만 원(=30년 원금균등상환)과 연 대출 이자 2,800만 원을 합한 금액인 5,130만 원을 납부하고도 생활에 지장이 없는 고연봉 소득자여서 가능했다.

즉, 대출을 통해 내 집 마련에 성공하고 투자 차익이 생겼으며, 매년 2,330만 원을 강제 저축하는 효과까지 누리게 된 셈이다.

현금 5억 원을 가지고 있는 사람이 대출을 받지 않고 79m² (24평형) 5억 원 아파트를 구입하는 것과 대출을 받아 112m²(34평형)를 6억 8,000만 원에 구입하는 경우를 비교해 보자. 분석을 단순화하기 위해 같은 아파트 단지를 예로 들겠다. 5년이 지나 각각 50% 매매가격이 상승했다고 가정하면 5억 원 아파트는 7억 5,000만 원이, 6억 8,000만 원 아파트는 10억 2,000만 원이 되었다.

각각 차익은 2억 5,000만 원과 3억 4,000만 원이다. 여기서 112m²(34평형) 아파트는 대출 1억 8,000만 원을 받았기 때문에 연 대출이자(4% 가정)는 720만 원이고, 5년간 대출이자는 3,600만 원이어서 순수 차익은 3억 400만 원(=3억 4,000만 원-3,600만 원)이다. 대출을 받음으로써 5,400만 원(=3억 400만 원-2억 5,000만 원)의 이득이 더 생긴 것이다.

수익률로 계산해도 79m²(24평형) 아파트는 5억 원 투자로 2억 5,000만 원의 차익이 생겼으니 50% 수익률인 반면, 대출을 받아 구입한 112m²(34평형) 아파트는 5억 원 투자로 3억 400만 원이 되었으니 수익률은 60.8%로 10.8% p 높다.

본 사례에서 대출받아 구입한 아파트가 좀 더 상급 지 지역이라면 투자차익은 더 컸을 것이다. 이처럼 대출을 잘만 활용하면 높은 가격대의 아파트 구입이 가능하고 투자차익도 좀 더 클 수 있다.

보통 적정 대출금액은 월평균 소득의 30% 이하가 적정하다고 한다. 이건 맞을 수도, 그렇지 않을 수도 있다. 필자는 월평균 소득에서 월평균 생활비와 추가적으로 예비비(100만 원)를 포함한 금액을 제외한 나머지 금액이 대출 원리금 보다 크다면 괜찮다고 생각한다.

상기 필자의 조카 사례에서 연간 대출 원리금은 5,130만 원이다. 월로 따지면 430만 원이다. 조카 부부가 아직 자녀가 없으니 한 달 생활비가 300만 원이라면, 추가로 예비비 100만 원을 더하면 한 달에 400만 원의 여유 자금이 필요하다.

조카 부부의 월 합산 평균 소득이 1,000만 원 정도니 생활비 400만 원을 제외하면 600만 원이 남는다. 이 금액은 월간 대출 원리금 430만 원보다 크다. 따라서, 조카 부부는 대출 원리금이 많긴 하지만 생활하는 데 지장이 없으므로 적정한 대출을 받았다고 할 수 있다(*이 경우 월평균 소득 대비 대출 원리금 비율은 43%임).

그런데 월평균 가구소득이 700만 원인 3인 가구가 상기 사례처럼 430만 원을 원리금으로 납부한다면 이건 너무 과한 대출이다. 가구 소득이 700만 원이고 생활비(예비비 100만 원 포함)가 500만 원이라면 여유자금은 200만 원에 불과하다. 따라서 대출 원리금을 200만 원 이하로 유지해야 한다(*이 경우 월평균 소득 대비 대출 원리금 비율은 28.5%임).

이처럼 적정 대출이자를 포함한 대출 원리금 수준은 각자의 소득 수준에 따라 달라진다. 소득이 높은 사람은 소득 대비 대출 비율이 30%를 넘어도 괜찮지만, 그렇지 않은 사람은 20%도 많을 수 있다. 대출을 받으면 첫해에는 어려울 수 있다.

하지만 강제저축의 효과가 있어 불필요한 지출을 줄이고, 매년 소득이 상승하면서 대출금액을 상환할 수 있어 해가 바뀔수록 경제적으로 안정된다. 무리한 대출은 자제해야겠지만 적정 수준의 대출은 내 집 마련을 앞당기는 좋은 투자이자 저축임을 기억해두자.