2026년 부동산시장 전망, 중요한 점검 포인트 세 가지

부동산시장을 전망할 때 가장 먼저 떠오르는 질문 중 하나는 "금리가 내려가면 집값도 오르지 않을까?"예요.  

미국이 금리를 내리면 → 한국도 곧 인하에 나설 것이고 → 대출 이자가 줄어들면 → 주택 수요가 살아나면서 집값이 오를 것이라는 기대가 자연스럽게 따라붙죠. 하지만 2026년 초 현재 흐름을 보면, 이 공식이 그대로 작동한다고 보기는 어려워요.  

2026년 1월 기준, 미국 연방준비제도는 금리 인하를 이어가고 있지만 한국은행은 기준금리 연 2.50%를 유지하고 있어요. 현재 미국의 정책금리는 3.75%, 한국은 2.50%로 한·미 금리 차이는 1.25%포인트까지 벌어진 상태예요.

즉, 글로벌 금리 환경은 완화 방향으로 움직이고 있지만, 국내 기준금리는 아직 그 흐름에 동참하지 않고 있는 상황이에요.

이 차이는 각 나라가 처한 경제 여건의 차이에서 비롯돼요. 미국은 물가가 안정되는 흐름이 확인되면서, 경기 둔화를 완화하는 쪽으로 통화정책의 초점을 옮기고 있어요.  

반면 우리나라는 가계부채 부담이 큰 상황에서 금리를 빠르게 인하할 경우, 부동산시장 과열이나 물가 재상승으로 이어질 수 있다는 점을 함께 고려하고 있어요.  

이런 이유로 2026년 상반기까지는 미국은 금리 인하를 이어가고, 우리나라는 동결 기조를 유지할 가능성이 크다는 전망이 나오고 있어요.

부동산시장을 볼 때 또 하나 짚어야 할 점은, 기준금리와 실제 대출금리가 반드시 같은 방향으로 움직이지는 않는다는 점이에요. 기준금리가 크게 변하지 않더라도, 은행의 대출 총량 관리나 자금 조달 비용 부담이 반영되면 주택담보대출금리는 높은 수준을 유지할 수 있어요.  

실제로 2026년 1월 초 기준, 일부 5대 은행의 주택담보대출금리는 연 6%대 상단에서 형성된 사례도 확인되고 있어요.

금리가 '가격'을 결정한다면, 대출한도는 내가 그 집을 '살 수 있는지'를 결정하는 실질적인 열쇠예요. 2026년 부동산시장을 볼 때 금리만큼이나 중요한 것이 바로 대출한도의 변화입니다.

수도권은 이미 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 본격 적용되며, 대출 가능 금액이 전반적으로 줄어들었어요. 금리가 내려가지 않는 것도 부담인데, 빌릴 수 있는 돈 자체가 줄어들며 내 집 마련 접근성이 이전보다 제한됐어요.

스트레스 DSR을 적용하여 대출한도를 줄이는 이유는 가계부채 증가와 금융 안정에 대한 부담이 커졌기 때문이에요. 특히, 금리 변동 가능성이 남아 있는 상황에서, 은행은 대출자가 끝까지 상환할 수 있는지를 더 보수적으로 살펴보고 있어요.

이제껏 살펴본 것처럼, 금리를 쉽게 내리긴 어렵고 대출한도도 줄어들고 있어요. 그렇다면 집을 살 수 있는 사람이 줄어들며 가격이 조정될 것처럼 보이지만, 실제 흐름은 다르게 나타나요. 그 핵심적인 이유는 '살 수 있는 집(공급)' 자체가 너무 부족하기 때문이에요.

올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 9,600가구*예요. 작년 3만 7,000여 가구와 비교하면 큰 폭으로 줄었어요. 서울에 새 아파트가 들어오지 않는다는 건, 내가 들어갈 집뿐만 아니라 전세로 나올 매물도 그만큼 귀해진다는 뜻이에요. 전세 물량이 적은 지역일수록 전셋값이 쉽게 안정되기 어려워요.

2~3년 전 부동산 경기가 위축되면서 착공이 미뤄지거나 중단된 사업장이 많았어요. 이 영향이 현재 신축 주택 공급 감소로 나타나고 있습니다. 부동산 사업은 착공부터 입주까지 보통 3~4년이 걸려서, 몇 년 전 위축이 지금의 공급 절벽으로 이어진 거예요.

신축 공급이 줄면, 상대적으로 진입 문턱이 낮은 전세시장으로 수요가 이동하는 경향이 나타나요. 전세 물량이 제한되면 전세가는 상승 압력을 받게 되고, 이 전세 가격이 매매 가격을 지지하는 역할을 하게 돼요. 즉, 매수 심리가 약한 상황에서도, 공급이 부족한 지역에선 가격이 쉽게 조정되지 않는 흐름이 만들어질 수 있어요.

지난해 10·15 부동산 대책 이후, 서울·수도권 핵심지를 중심으로 토지거래허가구역 지정이 늘었어요. 여기에 주택담보대출 규제와 실거주 요건까지 더해지며, 매매로 진입하기가 더 까다로워진 지역도 많아졌죠.

매매 문턱이 올라가니 전세 수요가 상대적으로 더 집중되고, 전세 물량이 귀해지면서 전세가가 오르자, 그 전세가가 매매가를 지지하는 흐름이 나타나고 있어요.

미국의 금리 인하 기대만으로 국내 대출 여건이 빠르게 완화될 것이라고 단정하기는 어렵고, 같은 소득이라도 대출로 마련할 수 있는 금액은 이전보다 줄어든 상황이에요. 여기에 서울을 중심으로 한 주택 공급 감소까지 겹치면서, 시장 환경은 더욱 복합적으로 움직이고 있어요.

금리 동향과 대출한도, 주택 공급 물량 부족이라는 세 가지 변수를 함께 보면, 2026년 부동산시장은 개인이 감당할 수 있는 조건에 따라 체감이 크게 달라질 수 있는 국면으로 볼 수 있어요. 이제는 '언제 사느냐'보다, '어떤 조건에서 판단하느냐'가 더 중요한 기준이 되고 있습니다.