‘2차 재건축 선도지구’ 선정 기준 발표 앞둔 1기 신도시, 진행 상황은?

국토부는 지난해 11월, 1기 신도시에 1차 재건축 선도지구로 13개 구역, 총 3만5,987가구를 지정했습니다. 그리고 올 6월 중 2차 선도지구 지정 기준이 발표될 예정입니다. 지난 1차 선정에서 탈락한 단지들이 2차 신청을 준비하고 있는 것으로 알려졌습니다.

같은 1기 신도시라도 재건축 사업 방식과 규모는 각 지자체별로 다릅니다. 작년에는 일괄 공모가 대부분이었는데요. 재건축에 찬성하는 주민 동의율과 공공 기여 비중 등이 높을수록 선정 가능성이 높았습니다.

올해는 일산, 평촌, 중동, 산본 4개 신도시는 주민 제안 방식을 고려하고 있고, 분당은 성남시가 일괄 공모하면 주민 입안 및 제안 방식을 고심 중인 것으로 알려져 있습니다.

주민 제안 방식은 주민들이 정비계획을 마련하면 지자체가 노후도, 사업성 등을 고려해 선도지구를 선정합니다. 사업 기간이 단축될 수 있다는 장점이 있지만 정비계획 수립에 막대한 비용이 든다는 단점도 있습니다.

현재 분당에서는 1만2,000여 가구 규모가 지구 선정을 준비 중이라고 합니다. 그리고 일산은 5,000여 가구, 평촌 3,000여 가구, 중동과 산본도 각각 4,000, 2,200여 가구가 지구 지정을 계획하고 있는 것으로 알려졌습니다.

대표적인 단지로는 분당 수내동 파크타운(롯데)과 서현동 삼성(한신) 등이 대표적입니다. 일산에서는 강촌마을(한신), 강촌마을(동아)와 백마마을(삼성), 백마마을(극동삼환) 등이 2차 선도지구 신청을 준비 중인 것으로 알려져 있습니다.

지난해 1차 재건축 선도지구로 분당 신도시에서는 샛별마을, 양지마을, 시범단지 현대우성 등 3개구역 1만948가구가 선정됐습니다. 일산은 백송마을, 후곡마을, 강촌마을 등 3개 구역 8,912가구, 평촌 역시 꿈마을, 샘마을 등 3개 구역 5,460가구가 선정됐습니다.

1차 재건축 선도지구로 지정되면서 해당 단지의 집값이 들썩이기도 했는데요. 분당동 샛별마을(동성) 전용 84㎡는 선도지구 지정 전인 2024년 8월 11억4,900만원에서 12월에는 13억원으로 올랐고, 올 4월에는 14억1,000만원으로 신고가를 경신하기도 했습니다.

그럼 2차 선정에 도전하는 단지들의 집값 상황은 어떨지 살펴볼까요? 분당 수내동 파크타운은 롯데, 서안, 삼익, 대림 등이 모인 3,028가구 대단지인데요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 파크타운(롯데) 전용 84㎡가 지난해 7월 15억3,000만원에 거래됐습니다. 올해 3월엔 16억3,000만원, 5월 16억5,000만원으로 실거래가가 계속 오르고 있습니다.

마찬가지로 2차에 신청할 예정인 서현동 삼성(한신) 전용 133㎡도 4월 21억4,000만원에서 5월 23억5,000만원으로 한달 새 2억1,000만원 올랐습니다. 분당 지역 A공인중개사사무소 관계자는 '재건축이 가시화되면 집값이 더 오를 것으로 예상한 투자자들이 많아 선도지구 신청을 준비하고 있다는 얘기만으로도 가격이 뛰고 있다'고 전했습니다.

반면 일산은 거래 자체가 많지 않아 직전 거래가보다 낮은 가격에 거래되는 사례를 심심치 않게 볼 수 있었는데요. 이곳은 대형 평형이 많아 거래가 빈번하지 않다 보니 가격 또한 매수자 우위 시장으로 형성돼 있습니다.

마두동 강촌마을(동아) 전용 154㎡는 지난해 9월, 9억7,000만원에 거래됐는데요. 7개월 뒤인 4월 실거래가는 9억1,500만원으로 직전 거래가보다 5,500만원 내렸습니다.

그럼 지난해 1차 재건축 선도지구로 선정된 단지들의 사업은 어떻게 진행되고 있는지 살펴봤습니다. 분당의 경우, 국토부가 재건축으로 인한 이주 수요 지원을 위해 1,500가구의 공공분양 주택을 공급하려고 했는데요. 교통난과 임대 주택 공급 등의 문제로 부지 선정이 취소된 바 있습니다. 이후 성남시의 대체 부지 제안이 있었지만 국토부가 불가 선언해 이주 주택 없이 재건축해야 하는 상황입니다.

이주 대책 마련 외에도 단지별로 재건축에 대한 추가분담금 선정, 높은 공공 기여로 인한 사업성 감소 및 지연 가능성도 남아있습니다. 이 같은 이유로 당초 국토부가 예상했던 1차 선도지구의 2027년 착공 및 2030년 입주는 처음 계획보다 더뎌질 수 있습니다.

그러나 이 같은 상황에도 사업에 조금씩 진전을 보이고 있는 단지가 있습니다. 시범단지 현대와 우성은 5월 30일 선도지구 중 처음으로 예비사업시행자 승인을 받았고, 목련마을도 예비사업시행자 선정 절차를 밟고 있다는 소식입니다. 이달 안으로 다가온 2차 재건축 선도지구 지정 기준 발표에 많은 관심이 주목되고 있습니다.