강동, 용산, 양천... 서울 곳곳에서 감지되는 전셋값 상승 ‘찐’ 이유

우선 KB부동산 데이터허브에서 월간 아파트 전세가격지수 증감률을 살펴봤습니다. 7월 한달 간 전국 전셋값이 0.13%, 수도권 0.22% 오른 가운데, 서울은 0.38%로 24개월 연속 올라 수도권 상승세를 견인했습니다.

서울 전셋값은 6월에도 0.40% 올랐는데요. 두 달 동안 25개 자치구 중 하락한 구 없이 모두 오르는 모습을 보였습니다. 1월부터 7월까지 변동률을 살펴보면, 수도권 0.96%, 5개 광역시 -0.04%, 기타지방 -0.41%로 수도권과 지방간 가격 변동이 양극화를 보이고 있습니다.

같은 기간 서울에서 전셋값이 가장 많이 오른 곳은 강동구로 3.47% 올랐고, 이후 용산구 2.91%, 양천구 2.89%, 중구 2.50%, 강남구 2.19%, 서초구 1.99%, 송파구 1.96% 등 주요 자치구에서 전셋값이 오른 것을 확인할 수 있습니다. 최근 3개월간 변동률로 보면, 강남 3구와 용산구 외에 광진구(1.15%) 등 한강 인접 구의 상승세도 눈에 띕니다.

이렇게 전세 가격이 오른 이유로는 6.27대책이 나오고 갭투자와 소유권 이전 조건부 전세 대출이 어려워지면서 집주인들이 전셋값을 올렸고, 가격 상승 부담으로 매매를 미루고 계약갱신권을 사용하는 세입자가 늘었다는 것에서 찾을 수 있습니다.

또 집주인들이 전세금 목돈을 받기보다 월세로 수익을 올리길 원하면서 전세를 월세로 전환, 전세 매물이 부족해졌다는 점도 가격 상승을 부추겼습니다.

KB부동산 데이터허브 월간 전세수급지수를 살펴볼까요? 전세수급지수는 표본 공인중개사무소를 대상으로 표본 설문조사로 집계된 통계인데요. 설문은 '공급부족, 적절, 공급충분' 중 하나의 답변을 선택해 응답할 수 있고, 지수가 100을 초과할수록 공급부족을, 100 미만일수록 공급충분을 의미합니다.

서울의 전세수급지수는 145로 2023년 7월 이후 꾸준히 오르고 있습니다. 7월 기준, 공급 부족이라는 응답은 52.3%로 과반수를 넘었고, 적절하다는 응답은 40.4%, 공급충분은 7.3%에 그쳤습니다.

가격전망지수도 앞으로의 전셋값에 대해 다섯 가지 답변(상승, 약상승, 보통, 약하락, 하락) 중 하나를 선택해 응답할 수 있는데요. 전세가격전망지수가 100을 초과할수록 상승전망을, 100 미만일수록 하락전망을 의미합니다. 서울 전세가격전망지수는 109.4(7월 기준)로 ‘가격 하락전망’ 응답이 8.3%, ‘가격 상승전망’ 응답이 26.7%로 상승 전망이 우세한 상황입니다.

앞으로 입주 물량도 크게 줄어들 것으로 보입니다. 데이터허브>공공통계>주택공급에 따르면, 2025년 하반기 입주 물량은 상반기와 비슷한 20,043가구인데요. 2026년 상반기 4,365가구, 하반기에는 7,984가구로 떨어집니다. 2027년도 다를 바 없습니다. 입주 물량의 감소는 전세 매물 부족과 가격 상승, 월세 전환으로 이어질 수 있습니다.

부동산 전문가들은 대출규제 이후 전셋값 상승 압력이 커지면서 월세 가속화가 빠르게 진행돼 시장 불안정성이 심화될 것으로 전망하기도 했습니다. 서울의 월세가격지수는 7월 기준 127.44로 사상 최고치를 기록했는데요. 이는 2024년 2월 이후 꾸준히 상승하고 있습니다.

신규 입주 물량 부족으로 이제는 세입자들이 전세와 월세 중 선택이 아닌 반전세와 월세를 두고 고민해야 하는 때가 오는 것이 아니냐는 우려도 나오고 있는데요. 실수요자들은 자금 여력을 꼼꼼히 점검해 계약 갱신이나 매수를 고려하는 등 신중한 의사 결정을 내릴 필요가 있어 보입니다.