심화되는 서울 아파트 입주 가뭄, 내년이 역대급?

KB부동산 데이터허브>공공통계>주택공급에서 확인한 올해 전국 입주 물량은 25만6,715가구로 서울은 3만4,616가구입니다. 내년에는 전국이 17만4,348가구로 줄어들고, 서울 또한 1만6,575가구로 줄어들 전망입니다. 서울 입주 물량은 올해의 절반에도 못 미치는 47% 수준입니다.

2021년부터 2025년까지 5년간 서울 연간 평균 입주 물량은 3만2,359가구인데요. 내년부터는 1만가구대로 줄어들 전망입니다. 특히 2027년에는 1만5,4644가구로 줄어들 예정이라 1990년 조사 이래 2년 연속 가장 적을 것으로 조사됐습니다.

서울 신규 입주 물량이 줄면서 본격적인 입주 가뭄이 예상되는 가운데, 부동산 전문가들은 기존 아파트 전셋값도 우상향 할 것으로 내다봤습니다. 전월세 관련 주택시장지수도 연일 상승세입니다.

KB부동산 데이터허브>KB통계>주택가격동향조사에서 서울 아파트 월간 전세수급지수를 살펴봤습니다. 그래프를 보면, 2023년 말부터 꾸준히 상승 추세인 전세수급지수는 올 7월 144.95 이후 3개월 연속 상승해 10월 157.72를 기록했습니다.

월세가격지수도 살펴볼까요? 서울 월간 아파트 월세가격지수는 10월 기준 129.54입니다. 이는 2015년 12월 해당 통계 조사 이래 지난 9월(129.66) 역대 최고치를 기록한 이후 두 번째로 높은 수준입니다.

국토부가 발표한 주택통계에 따르면, 9월 전국 전월세 거래 23만745건 중 월세 비중은 65.3%를 차지해 역대 최대 수준인 것으로 나타났습니다. 연도별 1월~9월 월세 비중 누계를 보면, 2021년 43.0%에서 2022년 51.8%로 월세 비중이 전세를 넘어섰습니다. 이후 월세가 꾸준히 증가해 2025년 9월 누계는 62.6%에 달합니다.

부동산 전문가들은 전세 매물이 부족해지면 기존 세입자는 살던 전셋집에서 계약갱신청구권을 사용하는 경향이 커 전세 매물이 시장에 나오지 않아 전셋값이 상승하게 된다고 설명합니다. 여기에 전보다 오른 전세 보증금을 감당하지 못하는 서민들은 월세 시장으로 밀려나는 경우가 많아 주거 불안이 더욱 커질 수 있다고 우려를 표했습니다.

강력해진 부동산대책도 전세 매물 부족과 전셋값 상승에 영향을 미치고 있습니다. 최근 전세자금대출 문턱이 높아지고 있는데다 실거주 요건도 강화돼 전세 매물이 크게 줄어든 것입니다.

6.27 부동산대책은 대출 규제 강화가 주된 내용이었습니다. 버팀목 대출한도를 최대 3억원에서 2.4억원으로 축소하고 규제지역 내 전세대출보증 비율을 90%에서 80%로 줄였습니다. 여기에 전세대출 상환 이자까지 DSR 규제 적용 대상에 확대하겠다고 발표하기도 했습니다.

10.15 부동산 대책에서 규제지역은 2년 실거주가 의무화 됐습니다. 따라서 전세 끼고 주택을 구매하는 갭투자가 불가능해졌죠. 이렇게 되면 집주인이 실거주하면서 전세 매물이 줄고 세입자는 월세를 찾게 됩니다.

부동산 전문가들은 앞으로 전월세 가격 상승과 월세 거래 비중은 더욱 커질 가능성이 높다고 내다봤습니다. 이를 해결하기 위해서는 서울의 주택 공급 확대를 통한 실제 착공이 이뤄져야 한다고 조언했습니다. 그동안 월세에 비해 주거비 부담이 적어 서민들의 주거 사다리 역할을 해온 전세 가격이 안정화 되길 바라봅니다.