올 가을 전세 폭등 위기설, 진실은 이렇습니다

KB부동산 데이터허브 월간 아파트 시장동향에 따르면 수도권 전세 시장은 25개월째 오름세입니다. 2023년 8월 0.07% 이후 2년이 넘는 동안 전셋값이 한번도 떨어진 적이 없었다는 뜻인데요. 8월 한달 간 서울 전셋값은 전월대비 0.26% 올라 수도권 상승을 견인하기도 했습니다. 서울에서는 올들어 강동구(4.48%), 용산구(3.38%), 송파구(3.18%), 양천구(2.79%) 등이 강세를 보였고, 금천구(-0.28%)와 성북구(-0.25%)만이 하락하는 모습을 보였습니다.

데이터허브에서 전세수급지수*를 살펴보더라도 전세를 찾는 수요가 많음을 알 수 있습니다. 8월 서울 전세수급지수는 152.0으로 2021년 10월 이후 최고치를 기록하기도 했습니다.

전세수급지수는 100을 초과하면 매수자가 많다는 의미인데요. 서울의 경우, 공급 부족이라는 답변은 58.3%를 차지한 반면, 공급 충분은 6.3%에 그쳐 전세를 찾는 수요가 공급보다 훨씬 많음을 알 수 있습니다.

서울부동산정보광장 자료에 따르면 올들어 월별 전세 거래량은 3월이 1만5,212건으로 가장 많았습니다. 이후 4월 1만2,623건으로 줄어 6월까지 비슷한 수준이었는데요. 6.27 부동산대책이 발표된 후 7월 1만1,180건, 8월은 9월 1일 현재 7,925건으로 줄어든 상황입니다.

부동산 거래 신고가 30일이라는 점을 감안하더라도 8월 전세 거래량은 이전 수준을 상회하지는 않을 것으로 전망됩니다. 이렇게 전세 거래량이 줄어든 이유는 거래할 수 있는 매물이 줄어들었기 때문입니다.

부동산 정보업체 아실 자료에 따르면 최근 한달 사이 전세 매물은 인천 -12.2%, 경기 -5.5%, 서울 -2.7% 등 수도권 대부분이 줄어든 것으로 조사됐습니다. 특히 경기도에서는 성남시 중원구가 203건에서 119건으로 -41.4% 감소했고, 용인시 처인구 -41.0%, 하남시 -39.7% 순으로 전세 매물이 줄었습니다. 서울에서는 중구 20.9%, 성동구 19.7%, 강동구 13.8% 순으로 매물 감소폭이 컸고, 인천은 미추홀구 -23.4%, 연수구 -18.1%, 계양구 -14.7% 순이었습니다.

부동산 전문가들은 전세 물량이 줄어든 이유로 월세로의 전환을 꼽았습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 이미 올해 7월까지 월세 거래량이 100만건을 넘어섰는데요. 전체 임대차 거래 중 월세 비중이 60%를 넘기도 했습니다.

6.27대책에서 강력한 대출 규제와 실거주 의무 요건 강화, 갭투자 금지 등의 영향으로 다주택자들이 세입자에게 받은 보증금으로 추가 투자에 나서기보다는 기존 매물을 월세로 전환해 수익을 올리는 방법을 택했기 때문으로 보입니다.

여기에 공급 축소 또한 전세 소멸을 앞당기는 요인 중 하나로 거론되고 있습니다. KB부동산 데이터허브 주택공급 자료에 따르면 2026년 입주 예정 물량은 2025년 26만2,699가구의 64.5% 수준인 16만9,672가구에 그칠 전망입니다.

같은 기간 수도권은 8만2,295가구, 서울은 1만4,381가구에 그칠 예정인데요. 특히 서울은 1990년 조사 이래 가장 작은 물량이며, 2027년도 크게 다르지 않은 1만5,464가구입니다. 공급 부족은 전세 매물의 희소성을 키우고 가격을 더 끌어올리게 됩니다. 전세 매물이 씨가 마르는 상황에서 신축 아파트 입주장까지 위축되면 전세 시장 불안정이 장기화될 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.

김윤덕 국토교통부 장관은 9월 초 주택공급관련 대책을 내놓겠다고 했는데요. 3기 신도시 등 공공 공급 확대 및 수도권 유휴 부지 활용 등의 내용이 담길 것으로 전망되고 있습니다. 전세의 소멸 속도가 빨라지는 가운데, 새로운 주거 전략이 필요해 보입니다.