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레저 (253020) 주가전망
서울 호텔을 자산 가치로 보면? 단연코 저평가
26.09.28.
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- 서울 호텔, 몸값은 계속 오른다
- 호텔 Asset-Heavy 비즈니스 모델 주목
- 높아진 호텔 자산 가치, 상장 호텔주에 미반영
- 호텔 수요/공급 불균형 지속 → 자산 가치 우상향
- 최선호주: 서부T&D, 차선호주: GS피앤엘
서울 호텔 가치가 높아지고 있다.
최근 호텔 거래에서 1) Cap rate (자본환원율) 하락, 2) 객실 당 가격 상승이 확인된다.
Cap rate는 부동산에 투자했을 때 요구되는 수익률이다.
부동산 가치가 높을수록 위험 프리미엄이 낮아 Cap rate는 하락한다.
서울 주요 호텔 Cap rate는 최근 5%대로 낮아졌다.
최근 시장 금리 인상 영향이 일부 있겠지만 하향 추세는 변함없을 것이다.
객실 당 거래 가격도 높아지고 있다.
입지 및 형태 차이가 있지만 4성급 호텔은 2023년 3억원에서 현재는 7억원 수준, 5성급은 10억원 미만에서 현재 12억원 이상에서 거래되고 있다.
4Q25 서울 호텔 평당 거래가격은 3,065만원으로 +38% YoY를 기록했다.
■ 호텔 Asset-Heavy 비즈니스 모델 주목
주식 시장은 일반적으로 Asset-Heavy보다 Asset-Light 비즈니스 모델을 선호한다.
ROIC 측면에서 우수하기 때문이다.
그러나 지금의 한국 호텔 시장 구조에서는 Asset-Light보다 Asset-Heavy가 더 나을 수 있다고 생각한다.
1) Asset-Heavy는 고정비 비중이 높은데 대신 영업 실적 개선 시 오히려 레버리지 효과가 극대화될 수 있다.
2) 부동산 가치 상승분도 귀속될 수 있다.
국내 호텔 가치는 전반적인 부동산 가격 흐름과 함께 상승 중이다.
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