조정대상지역이 되면 세금이 어떻게 달라질까

지난 10·15대책 발표로 조정대상지역이 서울 전역을 비롯해 경기도 12개 지역으로 확대되었다. 조정대상지역으로 지정되면, 해당 지역에 있는 주택을 취득·보유·양도하는 과정에서 발생하는 세금에 여러 변화가 발생할 수 있다. 따라서 조정대상지역 전과 후 세금 차이를 만들어내는 기준을 살펴볼 필요가 있다.

비조정대상지역에서 조정대상지역으로 변경될 경우, 세금 종류별로 적용되는 기준 시점이 다르다. 주택 취득세는 취득일을, 보유세는 매년 6월 1일을, 양도소득세는 원칙적으로 양도일을 기준으로 한다. 여기서 취득일과 양도일은 매매계약서상 대금청산일이나 등기접수일 중 더 빠른 날을 말한다.

다만 조정대상지역 지정 이전에 계약한 경우 예외를 인정하는 기준이 있다. 조정대상지역 지정일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면, 조정대상지역 지정 전에 주택을 취득한 것으로 보아 취득세를 적용한다. 양도소득세에서는, 조정대상지역 지정일 이전에 주택을 매수 계약한 무주택 세대의 경우 추후 양도시점에 1세대 1주택 비과세 요건을 일부 완화 적용한다.

주택을 매매로 취득할 때 내는 취득세는 주택 취득가액과 1세대 보유 주택 수에 따라 달라진다. 보통은 주택 취득가액에 따라 1~3%의 세율을 적용한다. 그러나 취득하는 주택을 포함해 1세대 전체를 기준으로 다주택인 경우 취득세율이 높아지며, 조정대상지역은 보다 강화된 기준을 적용한다.

1세대 2주택에 해당하는 주택이 조정대상지역에 있으면 8%, 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이 조정대상지역에 있으면 12%를 부담한다. 반면 취득하는 주택이 비조정대상지역에 있으면 1세대 2주택에 해당할 때는 1~3%를 적용하고, 3주택은 8%(4주택 이상일 경우 12%)를 적용한다.

일시적 2주택에 대해서는 예외가 있다. 1세대 1주택 상태에서 조정대상지역 주택을 두 번째 주택으로 취득하더라도, 종전 주택을 3년 이내 처분하는 조건이라면 일반 취득세율인 1~3%를 적용한다. 주택 매매거래뿐 아니라 가족 간 증여 시에도 조정대상지역 주택은 취득세 부담을 주의해야 한다.

주택을 증여받을 때 내는 일반 취득세율은 3.5%지만, 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여받을 때는 12% 취득세율을 적용한다. 다만, 증여자가 1세대 1주택자로서 해당 1주택을 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우라면 일반 취득세율을 적용한다.

조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 판단할 중요한 문제는 1세대 1주택 비과세 요건과 1세대 다주택 중과세 여부이다. 먼저 양도 당시 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 취득 시점이 조정대상지역이었는지에 따라 조건이 달라진다.

비조정대상지역에 있는 1세대 1주택은 2년 보유기간만 충족하면 되지만, 조정대상지역으로 지정된 시점에 취득한 주택이라면 보유기간 외에 추가로 2년 거주기간도 충족해야 한다. 거주기간은 실제로 1세대 전원이 2년 이상 거주하거나 2년 거주한 것으로 인정하는 상생임대주택 요건을 충족하는 방식으로 선택할 수 있다.

1세대 다주택자는 양도소득세 중과세 시행 여부에 관심을 가질 필요가 있다. 1세대 2주택 이상인 경우로서 양도하려는 주택이 조정대상지역에 있다면, 양도소득세 중과세 대상이 될 수는 있으나 현재 세법상 중과세 적용을 유예하고 있어 당장의 세금이 달라지지는 않는다. 다만, 내년 5월 중과세 유예기간이 종료된 후 중과세 여부에 대해서는 추후 정책 발표를 반드시 확인해야 한다.

주택은 일반 부동산과 마찬가지로 재산세를 먼저 부담하고, 주택 공시가격 합산 금액이 1인당 9억원을 초과하면 종합부동산세를 추가로 부담한다. 만일 1세대 1주택을 단독명의로 보유(또는 부부공동명의 1주택으로서 종합부동산세 특례를 신청)한 경우에는 공시가격 합산액 12억원을 초과하면 종합부동산세를 납부한다.

재산세는 지방세로서 부동산 물건별로 과세되며, 소재 지역이 조정대상지역인지 여부에 따른 세금 차이는 없다. 종합부동산세는 소유자의 주택 수와 주택 공시가격 합산액에 따라 일부 구간에서 세율이 달라지지만 마찬가지로, 소재 지역이 조정대상지역인지 여부에 따른 세금 차이는 없다.

따라서 이번 대책 발표로 소유 주택이 비조정대상지역에서 조정대상지역으로 변경되었더라도, 그것만으로 재산세와 종합부동산세에 미치는 영향은 달라지지 않는다. 다만, 추후 세제 개편 방향 등 에 따른 추가적 영향을 확인할 필요는 있다.