다주택자 양도소득세 중과, 5월 10일부터 시행 | 달라지는 점은?

요즘 부동산 시장에서 가장 뜨거운 이슈는 바로 다주택자 양도소득세(양도세) 중과예요. 지난 1월 25일, 이재명 대통령이 “정부를 이기는 시장은 없다”라며 양도세 중과를 더 이상 유예하지 않겠다고 선언했어요. 양도세 중과 제도는 2022년 5월부터 매년 연장돼 오다가, 이번에 중단되는 건데요. 양도세 중과란 무엇이고, 유예가 종료되면 어떤 점이 달라지는지 살펴볼게요.

양도소득세(양도세)란 부동산이나 주식 등 자산을 팔아서 생긴 이익에 대해 내는 세금이에요. 예를 들어, 5억원에 산 아파트를 8억원에 팔았다면, 3억원의 양도차익에 대해 일정 비율의 세금을 내야 하는 거예요. 양도소득세는 보유 기간, 양도 가격, 주택 수 등에 따라 6~45%의 세율이 적용돼요.

양도소득세 기본세율에 추가로 세금을 부과하는 제도를 ‘양도세 중과’라고 해요. 집을 여러 채 보유한 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 적용돼요.

양도세 중과 제도는 부동산 투기를 억제하고 주택 시장을 안정시키기 위해 노무현 정부 때인 2003년 처음 도입됐어요. 다주택자들이 집값 상승을 기대하며 여러 채를 보유하는 대신, 매물을 시장에 내놓도록 유도하는 제도예요. 이후 양도세 중과 제도는 시장 상황에 따라 완화와 강화를 반복해 왔어요.

2022년 5월부터 윤석열 정부는 과도한 부동산 세금 부담을 줄인다는 명목으로 양도세 중과를 매년 1년씩 유예했는데요. 이재명 대통령이 올해 5월부터 양도세 중과를 다시 적용하겠다고 밝힌 거예요.

양도세 중과는 '조정대상지역' 안에 주택을 갖고 있는 다주택자에게 적용돼요. 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기도 과천, 성남, 하남, 광명 등 12곳인데요. 이 지역에서 2주택 이상을 보유한 사람이 집을 팔면 기본세율에 추가 세율이 붙게 돼요.

양도세 기본세율은 집을 팔고 얻은 이익(양도차익)에 따라 6~45%가 적용돼요. 여기에 2주택자는 20%p, 3주택 이상 보유자는 30%p의 추가 세율이 붙죠. 여기에 지방소득세 10%까지 더하면 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%예요.

양도세 중과 세율표(조정대상지역)

양도세 중과 대상이 되면 단순히 세율만 높아지지 않아요. 주택을 오래 보유하면 받을 수 있는 장기보유특별공제도 적용받지 못해요. 일반적으로 주택을 오래 보유하면 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있는데, 중과 대상자는 이 혜택이 사라지는 거죠. 결과적으로 세금 부담이 수억원 늘어날 수 있어요.

5월 9일 양도세 중과 유예 조치가 끝나면, 5월 10일부터 다주택자의 양도세 부담이 많이 늘어나요. 조정 대상으로 지정된 서울 전역과 경기 지역 12곳(과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 용인, 의왕, 하남 등)에 보유한 주택을 양도할 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택자는 기본세율에 30%p가 추가로 부과되죠.

이재명 대통령은 5월 9일까지 계약한 매매에 대해서는 중과 유예 적용을 검토하겠다고 말했어요. 기존에는 잔금일 기준으로 유예 여부가 결정됐는데, 계약일 기준으로 바뀌면 다주택자들에게 매도할 시간적 여유가 조금 더 생기는 셈이에요. 다만 토지거래허가구역에서는 허가 절차만 15~20일이 걸리고, 계약부터 잔금까지 통상 3~4개월이 소요돼 시간이 빠듯하다는 지적도 있어요.

양도세 중과가 시행되면 다주택자의 세금이 얼마나 늘어나는지 사례를 볼게요. 2022년 8월 조정대상지역에서 아파트를 15억원에 사서 2025년 12월에 30억원에 팔았다고 가정할게요. 중과 유예 상태에서는 양도세와 지방소득세를 합쳐 약 6억 2천만원의 세금을 내야 해요. 그런데 중과가 적용되면 2주택자는 약 10억원, 3주택자는 약 12억 3천만원까지 세금이 늘어나요.

오래 보유한 주택일수록 실제로 느끼는 세금 부담을 더 클 전망이에요. 양도세 중과를 적용하면, 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없기 때문이죠. 예를 들어 서울에 있는 아파트를 2015년 8억 2,000만원에 사서 10년간 보유한 뒤 24억원에 판다고 가정하면, 중과 유예 시에는 총 5억 5,000만원 정도 세금을 내면 됐어요. 하지만 중과가 적용되면 2주택자는 10억 5,000만원, 3주택자는 12억 3,000만원까지 세금이 늘어나요.

전문가들은 양도세 중과 시행의 후폭풍이 지역별로 다르게 나타날 걸로 보고 있어요. 강남, 마포, 용산, 성동 등 서울 내 핵심 지역의 주택을 소유한 다주택자들은 양도차익이 크고 장기 보유 가치가 높은 주택은 자녀에게 증여하고, 차익이 상대적으로 적은 중저가 주택부터 정리할 가능성이 높아요.

따라서 강남보다는 강북, 서울보다는 경기권과 수도권 외곽에서 매물이 더 늘어날 수 있다는 전망이 나와요. 반면 핵심지에서는 시장에 매물이 나오지 않는 '매물 잠김' 현상이 심화될 수 있다는 우려도 있어요. 세 부담이 커지면 오히려 집을 팔지 않고 버티는 다주택자가 늘어날 수 있기 때문이죠.