다주택자 세금 중과세 적용에 따른 대응방안

거주문제 해결이라는 기능성과 재산증식의 투자성 덕분에 한국인의 주택사랑은 남다릅니다. 세대 내 자산 포트폴리오에 큰 비중을 차지하고 있기 때문에 주택 관련 세금은 관심이 많을 수밖에 없습니다. 생활 필수재이기도 하지만 다른 투자자산과 같이 취득·보유·처분 각 단계에서 세금이 부과되고 있습니다.

지나친 주택가격 상승은 국민생활에도 큰 영향을 끼치기 때문에 정부는 상황에 따라 세금정책을 적절히 활용하기도 합니다. 다주택 양도소득세 중과세 유예 배제기한이 얼마 남지 않은 지금 주택과 관련된 세금을 다시 한번 점검해 볼 필요가 있습니다.

부동산 매입할 때는 취득가액의 4.6%의 취득세를 부담합니다. 반면 주택은 주택가액의 1.1%~3.5%(구입가격과 면적에 따라 차이가 발생)을 부담합니다. 주의할 점은 1세대 내 다주택 보유자는 그 세율이 크게 증가한다는 점입니다. 조정대상지역 내 소재한 2주택을 취득할 때는 최대 9%를 부담하고 3주택자는 최대 13.4%를 부담해야 합니다.

만약, 서울시내에 국민평형 초과하는 18억원의 주택을 구입한다고 하면, 1주택을 취득할 때는 6천3백만원의 취득세만 부담하지만, 2번째 주택일 때에는 1억6천2백만원, 3번째 주택일 때에는 2억4천1백만원의 취득세를 부담하게 됩니다. 세금만 3.8배 정도 차이가 납니다.

따라서 주택구입 계획이 있다면 절세방법 검토와 함께 추가구입에 따른 취득세 부담을 고려하여 자금조달 계획을 같이 세워야 합니다.

주택 추가 구입 전에 다른 주택(가치가 낮은 것)을 미리 매도하거나, 1세대 1주택자가 추가로 주택을 구입한다면 일시적 2주택 규정을 활용하는 것이 좋습니다.

지난 해 10월 16일자로 서울 전지역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역으로 지정되었습니다. 지정 자체는 보유세에 영향을 끼치진 않습니다. 다만, 조정대상지역 지정은 최근 주택가격이 크게 상승했다는 반증이기 때문에 매년 발표되는 공시가액 상승에 따라 보유세 부담이 자연스럽게 증가합니다.

주택 보유세는 과세기준일인 6월 1일을 기억해 두어야 합니다. 해당일자 보유자를 기준으로 재산세와 종합부동산세가 부과됩니다. 종합부동산세는 과세기준일 현재 인별 보유보유주택의 공시가격의 합으로 기준으로 과세하는때 3주택 이상 보유한 경우에는 과세표준 25억원을 초과하는 구간부터는 세율이 강화됩니다. 따라서 보유세을 절세하려면 매년 6월 1일이 되기 전에 주택을 처분해야지만 당해년도에는 부과대상에서 제외할 수 있습니다.

4년만에 다주택자 양도소득세 중과세가 다시 적용될 것으로 보입니다. 2026년 5월 9일을 기억하고 있어야 합니다.

이날 이후 매도가 이루어지면 주택수 판단과 매도주택이 조정대상지역에 소재해 있는지에 따라 다주택자는 일반세율에서 가산된 세율(2주택자 20%, 3주택자 30%)를 적용하여 세금을 계산합니다. 이때 장기보유특별공제도 적용되지 않기 때문에 납부해야 할 세금이 큰 폭으로 늘어나게 됩니다.

서울과 수도권 내 많은 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 계약을 완료하기 위해서는 허가를 받아야 합니다. ‘약정서 작성–허가–계약–잔금완납 및 등기이전’ 이라는 매도 과정 완료까지 수일이 소요되기 때문에 주택을 매도할 예정이라면 조금 서두를 필요가 있습니다.

이러한 주택시장의 여건을 알고 있는 정부는 매매완료가 아닌 계약체결일이라는 한시적 조건으로 기일을 연장해줄 수도 있으니 최근 정부의 발표를 주의 깊게 살펴보는 것이 필요합니다.

만약 중과세 적용 유예기한을 넘겼다고 하면 주택은 양도차익이 적어 세금이 발생세액이 적은 것부터 매매하는 것이 좋습니다.