다주택자 양도소득세 중과 보완 대책

다주택자 양도소득세 중과세 유예 제도가 오는 5월 9일로 종료되고, 5월 10일부터 중과세가 시행된다. 다주택자 양도소득세 중과세 제도란, 1세대가 보유한 주택의 수가 2 이상인 경우로 그중 조정 대상 지역에 있는 주택을 양도할 때 과세표준 구간에 따른 일반 양도소득세율(소득세율 기준 6~45%)에 20% p 또는 30% p를 더한 중과세율을 적용하는 것을 말한다.

세법에서 정한 일정 요건을 충족한 장기임대주택 등이나 조정 대상 지역이 아닌 지역에 있는 주택을 양도할 때는 중과세율이 적용되지 않는다. 다주택자 중과세를 적용받으면 보유 기간에 대한 장기보유특별공제가 배제되고, 추가 세율을 가산함에 따라 양도소득세 부담이 늘어나므로 주택 양도 의사결정 전 충분한 사전 검토가 필요하다.

기존 유예 제도 종료에 따른 국민 불편을 최소화하고자 다주택자 중과세 적용을 받지 않는 세부 요건을 보완해 정부에서 2월 12일 발표한 보완대책을 살펴본다.

소득세법상 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이다. 현행 법령에는 5월 9일 양도분까지 중과세가 유예되므로, 다주택자 중과세를 피하려면 이날까지 잔금 완료 또는 등기접수가 되어야 양도 기한을 맞출 수 있었다. 이번 보완 대책에서는, 토지거래허가구역에서 주택 매매 시 매매계약 전 허가 절차 선행과 대출 접수 등기한 이 제법 소요됨을 감안해 5월 9일 매매계약분까지 중과세 적용을 받지 않도록 할 예정이다.

단, 그날까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되어야 한다. 가계약이나 토지 거래 허가 전 사전 거래 약정은 여기서 말하는 ‘계약’에 해당하지 않음을 주의한다. 5월 9일까지 매매계약을 완료한 이후, 계약일부터 4개월(또는 6개월) 이내에 양도를 완료해야 한다. 4개월 또는 6개월의 양도 기한 차이는 양도하는 주택의 소재 지역이 언제 조정 대상 지역으로 지정되었는지에 따라 구분 적용한다.

현행 조정 대상 지역은 기존부터 조정 대상 지역이던 지역(서울시 강남구·서초구·송파구·용산구)과 2025년 10월 16일 새로 지정된 조정 대상 지역(서울 그 외 전역과 경기도 일부)을 모두 포함한다. 다주택자 중과세 예외 적용을 받으려면 5월 9일까지 매매계약을 완료하고, 매매주택이 기존 조정 대상 지역 일 때는 4개월 이내, 2025년 새로 지정된 조정 대상 지역 일 때는 6개월 이내에 양도하면 된다.

매매주택이 토지 거래 허가 대상 주택이면 현행 기준은 허가 일부터 4개월 이내에 입주해야 하지만, 변경된 양도 기한에 맞춰 보완되었다. 이에 따라 기존 조정 대상 지역은 4개월, 2025년 새로 지정된 조정 대상 지역은 6개월 이내 입주한다. 새로 지정된 지역은 신규 지정으로 중과세 대상이 된 점을 감안해 기존 조정 대상 지역에 비해 2개월의 추가 여유 기간을 부여한다.

다주택자가 조정 대상 지역에 있는 주택을 양도할 때 보완대책 발표 기준 대로 계약일 이후 최대 6개월 이내에 양도하고, 주택이 토지 거래 허가지역에 있으면 매수자의 입주기한도 최대 6개월 이내에 완료해야 한다. 그러나 해당 주택에 임대차계약이 있는 경우로서 임대차로 인해 매수자의 즉시 입주가 어려운 점을 감안해 무주택자에게 매도하는 경우 입주기한을 제한적으로 완화 적용한다.

이 경우 5월 9일까지 매매계약하고 계약일부터 4개월(또는 6개월) 이내 양도하는 조건은 동일하게 적용하고, 토지 거래 허가 조건인 매수자의 입주 기한에서만 예외를 둔다. 대책 발표일(2026년 2월 12일) 현재 체결된 임대차계약에 한 해 최초 임차 종료일까지 매수자가 입주하면 되고, 발표일부터 2년 이내인 2028년 2월 11일까지는 입주해 2년간 실거주해야 한다. 주택 담보대출 실행 시 전입신고 의무도 보완해, 대출 실행일부터 6개월 또는 임대차계약 종료일부터 1개월 중 더 늦은 시점까지 유예한다.

다주택자가 매도하는 토지 거래 허가 대상 주택 매수자에 대한 실거주 의무 유예 조치는 임대차가 있는 주택을 무주택자에게 매도하는 경우로 한정해 운영한다. 먼저 매도자는 매매계약 체결일 기준 매도 주택 포함 2주택 이상 보유한 경우로서, 매도 주택은 조정 대상 지역 소재 주택(잔금일 기준 2년 이상 보유)이어야 한다.

해당 주택의 기존 임대차계약(2026년 2월 12일 현재 체결된 계약)의 최초 계약 종료일(2028년 2월 11일 이내)까지 입주하면 된다. 매수자는 토지 거래 허가 신청일(주택 담보대출은 대출 신청일) 기준 무주택자로서, 해당 주택의 최초 임대차계약 종료일까지 입주해 2년간 실거주해야 한다.